혼인으로 인한 2주택 비과세

Question

이현종 · Answer

1. A주택 비과세 매도 후 B주택 비과세 적용 여부
결론부터 말씀드리면, B주택에 대해서도 1세대 1주택 비과세 혜택을 정상적으로 받으실 수 있습니다.
1주택을 소유한 남자와 1주택을 소유한 여자가 혼인하여 2주택이 된 경우, 혼인한 날(혼인신고일)부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(A주택)은 양도일 현재 2주택임에도 불구하고 1주택을 소유한 것으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다.

A주택을 먼저 양도하고 나면 1세대 1주택자가 되므로, 남은 B주택 양도 시점에 일반적인 1세대 1주택 비과세 요건(비조정대상지역이므로 2년 이상 보유)을 충족한다면 비과세(양도가액 12억 원 이하)가 가능합니다.

특히 과거에 존재했던 '다주택자 보유기간 재계산 규정'은 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 전면 폐지되었으므로, 남은 B주택의 보유기간은 A주택 양도일이 아닌 'B주택의 당초 취득일'부터 기산하여 2년 보유 여부를 판정하게 됩니다.

2. 12억 원 초과 고가주택의 비과세 기준 및 양도차익 계산 방식
질의하신 "13억에 팔았을 때 초과분인 1억에 대해서만 과세하는 것인가"에 대한 답변은 "아니다"입니다.
1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택의 양도가액이 12억 원을 초과하는 경우(고가주택), 12억 원을 초과하는 양도가액 1억 원 자체가 과세 대상이 되는 것이 아닙니다.
전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 금액이 양도가액에서 차지하는 비율만큼만 안분하여 과세대상 양도차익으로 산정합니다.

구체적인 과세대상 양도차익 산식은 다음과 같습니다.
과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) / 양도가액

질의하신 사례(취득가액 8억 원, 양도가액 13억 원)를 이 공식에 대입하면 다음과 같이 계산됩니다.
① 전체 양도차익: 13억 원(양도가액) - 8억 원(취득가액) = 5억 원
② 과세대상 양도차익: 5억 원 × (13억 원 - 12억 원) / 13억 원 = 5억 원 × (1/13) = 약 3,846만 원
따라서 매도 금액 13억 원에서 12억 원을 뺀 1억 원에 대해 세금을 내는 것이 아니라, 실제 발생한 차익 5억 원 중 12억 초과분 비율(1/13)에 해당하는 약 3,846만 원만이 양도소득세 과세대상 양도차익이 됩니다.

이후 이 과세대상 양도차익에서 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 차감하여 과세표준을 구한 뒤 산출세액을 계산하게 됩니다.

감사합니다.

한경수 · Answer

1. 받을 수 있습니다. 2. 비과세 양도차익 : 5억 * 12억 / 13억 과세 양도차익 : 5억 * (13억 - 12억 ) / 13억

김소중 · Answer

혼인으로 각자 보유하던 A·B주택이 2주택이 된 경우, 혼인일부터 10년 이내 먼저 양도하는 A주택은 요건 충족 시 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
A주택을 비과세로 양도한 뒤 남은 B주택은 이후 양도 시점에 실제 1세대 1주택 상태가 되므로, 보유기간 등 요건을 충족하면 다시 12억 원 이하 비과세를 검토할 수 있습니다.
다만 두 주택 모두 비조정지역이라는 표현은 현재가 아니라 취득 당시 기준으로 확인해야 하며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건이 추가될 수 있습니다.
13억 원에 양도하는 경우 12억 초과분인 1억 원만 단순 과세하는 것이 아니라, 전체 양도차익 중 13억분의 1억에 해당하는 비율만 과세합니다.
하단 블로그글을 참고하여 남기신 질문에 답변 드렸습니다.
https://goodtax.co.kr/blog/temporary-2-house-tax-exemption

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