세무 Q&A
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Q.
가족간 주택 저가양도 및 무이자 대출, 증여 동시 실행 괜찮을까요?
안녕하세요,
아버지가 소유한 재개발 빌라를 매수하려고 합니다.
해당 빌라는 재개발 절차 진행(사업시행인가 완)에 따라 시세가 많이 상승하였는데,
아버지가 매수한 금액은 2억원이며(약 20년 전)
2026년 공시지가 5.6억이나 시세는 약 14억에 거래되고 있습니다.(다세대 빌라 물건으로 동일건물 거래이력 없으며 시세가 정확하진 않습니다)
은행과의 대출 상담 과정에서 나온 가감정가는 8~9억정도 됩니다.
해당 매물을 11.5억(전세금 2억을 제외한 실제 송금액 9.5억)에 아버지로부터 매수하려고 하는데,
1) 子 → 父 계약 체결 및 계약금 송금(1.5억)
2) 父 → 子 1.5억원 증여 (10년간 5천 + 신혼 특수 1억 비과세 증여)
3) 子 → 父 잔금 8억원 송금
4) 父 → 子 3억원 대출 (법정이자 4.6% 적용한 금액 중 1000만원을 제외한 이자 지급 예정, 10년 거치 후 분할 상환 예정)
상기 절차로 진행하고자 합니다.
참고사항으로,
2025년 제 연간 소득액은 1.25억이며
주택 구매를 위한 9.5억은
본인자본 3.5억 + 아버지 증여 1.5억 + 대출 4.5억 으로 마련 계획입니다.
이후 父 → 子 대출해준 3억원은 전세금 반환 및 재개발 분담금에 활용 예정입니다.
궁금한 점은,
1. 해당 물건에 대한 종전자산평가 결과가 곧 공지 예정인데, 해당 결과의 감정평가액이 매매가보다 저렴할 경우(약 8억 예상하고 있습니다) 저가양도 또는 고가양도에 해당하지 않는 것인지
2. (시세보다) 저가양도, 1.5억 증여, 3억 대출 세 가지를 매매자금 마련을 위해 모두 실행하려고 하는데, 위 절차로 진행할 경우 증여로 취급되거나 여타 문제되는 사항이 있는지
3. 취득세가 아닌 증여취득세율(13.4%) 적용될 소지가 있는지
4. 이외 문제되는 사항이 있는지
알고 싶습니다. 감사합니다.
박* 님
조회 : 265건
답변 : 1건
26.06.08
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배상환 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.06.09
안녕하세요, 배상환 회계사입니다.
1. 저가·고가 양도 관련
세법상 시가와의 차이가 30% 미만이거나 3억 원 미만인 경우에는 증여세 부담 없이 저가 또는 고가 양도가 가능합니다. 다만, 이 경우 두 가지 사항을 선결적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 종전자산 평가액이 세법상 시가로 인정받을 수 있는지 여부: 법문상 가능하나 시가와 괴리가 커서 국세청에서 재감정을 통해 부인할 가능성도 있습니다.
- 해당 가격이 특정된 종전자산 감정평가서를 확보할 수 있는지 여부
2. 기타 검토 사항
별도로 문제될 사항은 없는 것으로 판단됩니다.
3. 취득세율 관련
11.5억 원에 매수하시는 경우, 시가가 14.5억 원 이상일 때에 한하여 무상취득세율이 적용될 가능성이 있습니다. 현재까지 말씀해 주신 내용을 기준으로 판단하면, 해당 가능성은 높지 않은 것으로 보입니다.
4. 종전자산 평가액 및 재감정 리스크
종전자산 평가액은 원칙적으로 세법상 시가로 인정되나, 실제로는 시가와 괴리가 큰 경우가 많습니다. 국세청 재감정 금액과 실제 매매가액의 차이가 30% 또는 3억 원 이상인 경우, 국세청이 직권으로 재감정을 진행할 리스크가 있으므로 이 점에 유의하시기 바랍니다.
부동산증여 전문으로 하고 있으니, 자세한 상담을 원하시면 연락 후 내방주십시오.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 해당 물건의 종전자산평가액(약 8억 원)은 세법상 시가로 무조건 인정되지 않으며, 세무당국이 다른 감정평가액이나 유사매매사례가액을 시가로 산정했을 때 그 시가와 거래가액(11.5억 원)의 차이가 3억 원 또는 시가의 30%를 초과할 경우 저가양수 또는 고가양수에 따른 증여세 문제가 발생합니다.
2. 세 가지를 동시에 실행하는 것은 위법이 아니나, 매매 잔금을 치른 후 아버지가 그 대금 중 3억 원을 다시 빌려주는 자금 순환 구조는 세무조사 시 증여로 의심받을 확률이 매우 높으므로, 차용증 확정일자 부여, 실제 이자 지급 내역, 질문자의 소득(1.25억 원)을 바탕으로 한 명확한 원금 상환 능력을 객관적으로 입증하지 못하면 3억 원 전액이 증여로 추정될 수 있습니다.
3. 가족 간 부동산 거래는 지방세법상 원칙적으로 증여로 추정되지만, 본인 자금, 은행 대출금, 증여 신고된 1.5억 원, 적법하게 입증된 차용금 등 취득 자금의 출처를 지자체에 명확히 소명하면 유상취득으로 인정받아 일반 취득세율을 적용받을 수 있습니다.
4. 시가와 거래가액의 차이가 시가의 5% 또는 3억 원 이상 발생하면 세법상 부당행위계산부인 규정이 적용되어, 아버지는 실제 거래가액(11.5억 원)이 아닌 더 높은 시가를 기준으로 양도소득세를 계산해 납부해야 할 수 있으며, 해당 물건이 아버지의 1세대 1주택 비과세 대상이 아니라면 취득가액(2억 원) 대비 양도차익이 커서 막대한 양도소득세가 부과될 수 있습니다.
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