부모자식간 부동산 매매 세금문제

세무 Q&A

자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.

Q.

부모자식간 부동산 매매 세금문제

95년생 직장인 남자이고, 아버지께서 소유 중이신 집(호갱노노 기준 최근 실거래가 대략 5억 중반/전용면적 84m2)을 아버지께서 저에게 4억에 팔려고 하십니다.
-계약금 7천만원(~06/15)
-중도금 7천만원(~07/15)
-잔금 2억 6천만원: 27년1월부터 매달 200만원씩 (계약금~잔금 모두 계좌이체)

1. 잔금 2억 6천만원에 대해 차용증 작성하여 아버지께서 저에게 대출, 제가 매월 상환하는 구조로 생각 중인데 이자율 0%로 작성해도 문제 없는지

2. 만약 너무 낮은 금리가 문제가 된다면 잔금 2억 6천만원에 대해 일부를 증여(증여세 비과세 한도까지)로 보고 차액에 대해서만 차용증 작성하면 0%금리가 문제가 없을지

3. 2번의 경우처럼 진행한다면, 결국 증여를 포함한 잔금 2억6천만원 총액이 아버지 계좌로 이체될텐데, 세무조사 문제가 없을지

4. 매매계약서, 차용증, 등기이전 시기, 절차 등 효과적으로 매매하는 구조를 상담받고싶습니다.

양*모 님
조회 : 361건 답변 : 1건 26.06.10
세무사 프로필 이미지

황정민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

26.06.10

1. 특수관계인 간 부동산 매매거래시 잔금을 할부 조건으로 지급하는 방식은 인정되지 않습니다. [ 재삼46330-1727 ]
- 증여의 위험이 있습니다.

2. 즉, 차용증 작성과 이자율과 무관하게 증여로 처리될 가능성이 높습니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

1. 2억 6천만 원을 이자율 0%로 차용할 경우, 연간 적정 이자(법정 이자율 4.6% 적용 시 1,196만 원)가 1,000만 원을 초과하므로 증여세 과세 대상이 되어 문제가 됩니다.

2. 성인 자녀의 증여재산공제 한도인 5,000만 원을 증여받고 나머지 2억 1,000만 원에 대해서만 차용증을 작성하면, 연간 적정 이자가 966만 원으로 기준치인 1,000만 원 미만이 되므로 0% 금리로 작성해도 증여세 문제가 발생하지 않습니다.

3. 5,000만 원을 증여로 신고했음에도 잔금 2억 6천만 원 전체를 상환 명목으로 이체하면, 5,000만 원에 대한 증여 사실이 부인되고 전체 금액이 대여금으로 간주되어 세무조사 시 이자 및 증여세 추징 문제가 발생할 수 있으므로, 실제 차용 금액인 2억 1,000만 원만 상환해야 합니다.

4. 시가 5억 5천만 원 주택을 4억 원에 거래하면 차액(1억 5천만 원)이 시가의 30%(1억 6,500만 원) 이내이므로 매수자의 증여세는 없으나, 매도자인 아버지의 양도소득세는 부당행위계산부인 규정에 의해 시가 5억 5천만 원을 기준으로 과세됩니다. 매매 절차는 '부동산 4억 원 매매계약 체결 및 계약금·중도금 1억 4천만 원 이체 -> 5,000만 원 현금 증여 신고 -> 2억 1,000만 원에 대한 무이자 차용증 작성 및 확정일자(또는 공증) 부여 -> 소유권 이전 등기 -> 차용증 일정에 따른 계좌이체 원금 상환' 순으로 진행해야 합니다.