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  조합원입주권 승계취득자의 1세대1주택 비과세 거주요건 문의

  안녕하세요.
  
  재개발 조합원입주권을 승계취득한 경우 1세대1주택 비과세 적용 여부에 대해 문의드립니다.
  [현상황]
  1.(2017.06)재개발 조합원입주권을 매매계약으로 승계취득 , 취득 당시 무주택 세대
  2. (2017.08.02)이후 해당 지역 조정대상지역 지정
  3.(2022~2023년)조합원 분양계약에 따른 추가부담금 납부
  4.신축주택 완공 후 임대하였으며 실거주한 사실은 없음(현재 1세대 1주택)
  
  [문의사항]
  ① 위 사실관계에서 신축주택 양도 시 1세대1주택 비과세 적용이 가능한지요?
  ② 만약 비과세가 적용되지 않는다면 양도차익 전체가 과세대상인지, 아니면 입주권 취득가액(권리가액)과 추가부담금에 대응하는 신축주택 가치상승분을 구분하여 일부만 과세되는 것인지 궁금합니다.
  예) 17년 납부한 권리가액분 과 22년 분담금분을 구분
  
  
  
  장*진 님
  조회 : 597건 답변 : 3건 26.06.12 즐겨찾기
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  박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.06.12

  안녕하세요. 박철원세무사입니다.
  
  1> 세대전원이 무주택인 상황에서 매매계약서를 작성하고, 계약금을 지급한 경우에는 그 이후에 조정대상지역으로 지정이 된 경우에도 2년이상 거주요건 없이 양도가액 12억원 이하인 경우 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.
  
  2> 현재 양도가액이 12억원 초과분인 경우에만 양도소득세를 납부하실 수 있고, 상생임대인제도 요건을 충족한 경우에는 장기보유특별공제도 1년마다 4%씩 적용받아 양도소득세신고를 하실 수 있습니다.

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  김소중 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.06.18

  2017년 6월 당시 세대 전원이 무주택이었고 조정대상지역 지정 전에 입주권 매매계약과 계약금 지급을 완료했다면, 신축주택에는 2년 거주요건이 적용되지 않을 가능성이 높습니다.
  다만 신축주택 사용승인일부터 2년 이상 보유하고 양도일 현재 1세대 1주택 등 나머지 비과세 요건을 충족해야 합니다.
  비과세가 적용되지 않으면 권리가액분과 추가부담금분의 상승분을 별도로 나눠 일부만 과세하는 것이 아니라, 전체 양도차익을 기준으로 과세합니다.
  이때 입주권 승계취득가액과 추가부담금, 취득·양도 관련 필요경비는 취득가액에서 공제합니다.
  하단 블로그글을 참고하여 답변 드렸습니다.
  https://goodtax.co.kr/blog/2026-1-household-tax-exemption-guide
  

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  이성민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.06.24

  1. 원칙적으로 입주권으로 인한 신축주택 취득시기(사용승인일, 임시사용승인일 중 빠른 날) 현재
  조정대상지역에 소재한 주택이라면 거주의무가 있음에도 불구하고
  조정대상지역 지정 전 무주택 세대로서 입주권을 승계 취득하신 경우라면 거주요건이 면제될 수 있습니다.
  신축주택 취득 시기 이후 2년 이상 보유 + 12억 원 이하 양도 시 비과세가 가능할 수 있습니다.
  
  2. 비과세가 적용되지 않는 경우라면, 입주권 취득가액 및 납부하신 분담금이 취득가액으로 반영되며
  양도차익 전체에 대해서 과세가 됩니다.
  
  감사합니다.

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