현재 공실인 할머니 소유 주택에 손자가 무상임대차 사업자등록 시 발생할 리스크 질의

Question

정현석 · Answer

1. 공실 상태에서 사업자등록 시 양도세 영향
할머니께서 이 주택을 매도하실 때 '1세대 1주택 양도세 비과세'를 받으셔야 합니다. 
현재 아무도 살지 않는 공실인 상태에서 제 사업자등록이 들어가면, 국세청에서 이 건물을 '주택'이 아닌 '사업용 사무실'로 보아 할머니의 양도세 비과세 혜택을 박탈할 가능성이 높아지나요?

​양도일 현재 실제로 사업용 건물로 사용했다면 
주택이 아닌 상가로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못할 수도 있습니다.

​2. 입증 및 소명 문제
실제로 제가 거기서 근무하지 않는다는 사실을 나중에 소명하면 비과세를 지킬 수 있는지, 
혹은 애초에 매도 전까지는 사업자등록을 안 하는 것이 안전한지 알고 싶습니다.

​실제 주택으로 사용했거나 공부상 주택의 형태를 완전히 갖춘 공실이었음을 소명하여 비과세를 인정받은 심판례들이 존재합니다.
그러나 실무적인 소명 과정은 고통스럽고 불리합니다.

​3. 매수인의 대출 문제
매수인이 주택담보대출을 받을 때, 공실인 집에 사업자등록이 되어 있으면 대출 거절 등의 문제가 생겨 매도 계약 자체가 틀어질 수 있는지 우려됩니다.

​그런 문제가 생길 수 있습니다. 매도 계약 자체가 틀어질 수도 있는 아주 현실적인 문제입니다.

4. 할머니의 주택 매도 과정에서 세금 불이익이나 계약 파기 등의 문제가 없도록 안전한 진행 방향을 짚어주시면 감사하겠습니다.

할머니의 비과세를 지키고 매수인과의 매끄러운 거래를 위해 해당 아파트에는 사업자등록을 하지 않는 것이 좋습니다. 
잠시 비상주 오피스 등을 활용하시다가, 추후 본인의 독립된 사업장이 확보되면 이전하시는 방향을 추천드립니다.

박경훈 · Answer

1 제3자 사업자등록이 할머니 양도세 비과세에 미치는 영향
국세청은 공부상 주택이더라도 실질적으로 사업용 사무실로 사용되면 주택이 아닌 영업용 건물로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세를 배제합니다 아무도 살지 않는 공실 아파트에 손자의 사업자등록이 들어오면 국세청 전산망에 해당 주택이 사업장으로 분류되므로 매도 시 비과세가 박탈되거나 소명 안내문을 받을 확률이 극도로 높아집니다

2 실제 미상주 사실 소명 가능 여부 및 안전한 진행 방향
상주하지 않고 주소지만 썼다는 사실(공과금 내역, 타 지역 근무 증빙 등)을 사후에 소명하여 비과세를 인정받을 여지는 있습니다 그러나 이를 소명하는 과정 자체가 매우 까다롭고 입증 책임은 납세자에게 있으므로 수억 원의 양도세 비과세 혜택을 지키기 위해서는 할머니 주택 매도 전까지 해당 주소로 사업자등록을 하지 않는 것이 가장 안전합니다

3 매수인의 주택담보대출 규제 및 계약 파기 리스크
공실 주택에 전입세대원 외에 사업자등록이 되어 있으면 매수인의 금융기관 주택담보대출 진행 시 방공제(소액임차보증금 차감)가 크게 들어가 대출 한도가 깎이거나 대출 자체가 거절될 수 있습니다 이는 매매 계약의 잔금 지급 불이행 및 계약 파기로 이어질 수 있는 중대한 리스크이므로 매도 계약 전 사업자를 이전하거나 폐업하는 것이 필수적입니다

본 답변은 일반적인 정보 제공 목적이며 구체적인 매도 시기 및 대출 조건에 따라 리스크가 다를 수 있으므로 진행 전 상세 상담을 권장합니다

세무 Q&A

현재 공실인 할머니 소유 주택에 손자가 무상임대차 사업자등록 시 발생할 리스크 질의

추천 채팅 상품

사전에 미리 상담할 내용을 작성해주시기 바랍니다.