• Q.

  다주택자 공동명의 주택 손익분배비율

  현재 4주택이며 그 중 3주택은 부부공동의 주택(지분율 모두 50:50)이고 D주택은 남편단독입니다 . 모두 주택임대사업자 등록은 하지 않았습니다.
  
  1. 공동사업 손익분배 원칙에 따라 손익분배약정서만으로 지분과 다른 비율로 임대소득(간주임대료 포함) 귀속 신고가 가능한가요? (예: 지분은 50:50인데 손익은 80:20)
  그리고 손익분배약정서는 개인끼리 작성해 가지고 있으면 되나요?
  
  
  2. 주택별로 각각 다른 손익분배비율 설정이 가능한지 (예 A 90:10 / B 50:50 / C 80:20)
  아니면
  전체 공동임대소득 합산 후 하나의 비율만 적용해야 하는지??
  
  3. 전세보증금에 대한 간주임대료도 월세와 동일하게 손익분배약정 비율 적용이 가능한지 궁금합니다.
  예) A 주택 3억 B주택 6억 C주택 4억
  
  4. 간주임대료 계산 시 3억원 공제를 여러 주택 중 보증금 큰 순으로 한다고 알고 있는데
  C주택이 연중 (예 7월에 전세 임대 )에 임대시작했는데 보증금이 가장크다면 C주택에서 먼저 공제하나요 아님 그다음 보증금 큰 A주택에서 먼저 공제하나요?
  
  질문 5
  손익분배약정서를 2026년 6월 작성해도 **2026년 귀속 전체(1~12월)**에 적용 가능한지
  아니면
  작성 이후 기간(예: 6~12월)만 적용되나요?
  이부분이 월세 임대료와 간주임대료 의 경우 차이가 있는지 궁금합니다
  
  감사합니다
  
  김*혜 님
  조회 : 149건 답변 : 1건 26.06.22 즐겨찾기
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  박경훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.06.23

  채택답변

  1 지분율과 다른 손익분배 신고 가능 여부
  약정서대로 신고는 가능하나 부부간 지분율과 다르게 소득을 배분하면 조세회피로 판단되어 한 사람에게 합산과세되거나 증여세가 부과될 리스크가 큽니다 보수적으로 지분율대로 신고하는 것이 가장 안전합니다 약정서는 개인 간 작성해 보관하면 됩니다
  
  2 주택별 개별 손익분배비율 설정 가능
  동일 부부의 공동임대사업은 전체 주택을 하나의 사업장으로 보아 소득을 합산합니다 따라서 주택별로 다른 비율을 정할 수 없으며 전체 합산 소득에 대해 단 하나의 통일된 비율만 적용해야 합니다
  
  3 간주임대료 약정 비율 적용 여부
  간주임대료도 일반 월세와 동일한 임대 수입이므로 공동사업장의 약정 분배비율이 월세와 간주임대료 모두에 똑같이 적용됩니다
  
  4 간주임대료 3억원 공제 순서
  3억원 공제는 보증금 액수가 아닌 보증금에 임대일수를 곱한 적수가 큰 주택부터 차감합니다 C주택 보증금이 커도 7월부터 임대해 일수가 짧다면 연초부터 임대해 적수가 더 큰 주택에서 먼저 공제될 수 있습니다
  
  5 6월 약정서 소급 적용 가능 여부
  과세기간 중 작성한 약정서는 소급 적용이 불가능합니다 작성 전은 지분율대로 작성 후는 약정 비율대로 임대일수 기준 안분 계산해야 하며 월세와 간주임대료 모두 동일하게 적용됩니다
  
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