자녀에게 부담부증여 가능할까요?

Question

김동훈 · Answer

아파트 KB시세 3억 8,000만 원, 전세보증금 3억 원인 상태에서 자녀에게 부담부증여를 하는 것은 세법상 채무 비중(약 79%)이 높아 증여세를 획기적으로 줄일 수 있는 유리한 구조이자 합법적으로 가능한 거래입니다. 순수 증여분인 8,000만 원에 대해서만 증여세가 부과되므로 성인 자녀 공제(5,000만 원)를 적용하면 자녀의 증여세 부담은 약 300만 원 선으로 매우 낮아집니다. 또한 국세청은 추후 세입자가 나갈 때 자녀가 진짜 자기 소득으로 보증금 3억 원을 돌려줄 능력이 있는지 사후 조사를 진행하므로, 자녀의 확실한 자금 출처 증빙 능력이 반드시 뒷받침되어야 합니다.

하지만 부모님이 '다주택자'라는 점과 해당 아파트가 '토지거래허가구역'에 속해 있다면 리스크가 매우 커집니다. 부담부증여는 보증금 3억 원을 넘기는 '유상 거래' 성격이 포함되어 있어 토지거래허가 대상이 되는데, 이 구역 내 주택 취득은 '2년간 실거주 의무'가 원칙입니다. 따라서 현재처럼 세입자가 전세로 살고 있는 집은 원칙적으로 허가가 나오지 않아 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 다만, 자녀가 무주택자로서 최근 완화된 세입자 잔여 임대차 기간에 따른 실거주 유예 요건을 맞출 수 있는지 관할 구청에 선행 확인해야 합니다.

세금 측면에서도 다주택자 규제가 촘촘하게 적용됩니다. 보증금 3억 원 부분은 부모님이 자녀에게 집을 판 양도로 인식되어 부모님에게 양도소득세가 부과되는데, 다주택자 중과세율이 적용된다면 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 게다가 자녀가 내야 할 취득세 역시 부모님이 다주택자이면서 해당 아파트가 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상에 해당한다면 순수 증여분(8,000만 원)에 대해 최고 12%의 취득세율로 중과됩니다. 결과적으로 이 거래는 구청의 토지거래허가 가능 여부를 먼저 확인한 후, "부모님 양도세 + 자녀 증여세 + 자녀 취득세"의 총합을 시뮬레이션하여 실익을 따져보는 것이 핵심입니다.

김소중 · Answer

전세보증금 3억 원이 실제 임대차보증금 채무로 존재하고, 자녀가 그 반환의무를 승계한다면 부담부증여 자체는 가능합니다.
KB시세 3억 8천만 원 기준으로 보면 전세보증금 3억 원은 부모가 양도한 부분, 나머지 8천만 원은 자녀가 증여받은 부분으로 나누어 과세됩니다.
다만 성인 자녀는 10년간 5천만 원 증여공제가 적용되므로 기존 증여 이력이 없다면 증여세는 8천만 원 전체가 아니라 공제 후 금액을 기준으로 검토합니다.
주의할 점은 부모에게 3억 원 상당의 양도세가 발생할 수 있고, 자녀는 전세계약서, 보증금 승계자료, 향후 반환능력 등을 갖춰야 합니다.
하단 블로그글을 참고하여 문의하신 내용에 답변 드렸습니다.
https://goodtax.co.kr/blog/burden-gift-tax-depth-analysis

세무 Q&A

자녀에게 부담부증여 가능할까요?

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