세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
-
Q.
부모님 소유 아파트 공동명의 매수 관련 문의
안녕하세요. 결혼 예정인 예비부부입니다.
부모님 소유 아파트(시가 약 2억원, 전세보증금 1억5천만원)를 예비신랑과 공동명의로 매수하려고 합니다.
예비신랑 측은 1억5천만원 마련이 가능하며, 저는 전세보증금을 제외한 부모님의 지분가치(약 5천만원 상당)를 활용해야 하는 상황입니다.
혼인신고는 아직 하지 않았으며 본식 후 진행 예정입니다.
이런 경우 처음부터 공동명의로 취득하려면 어떤 방식이 적절한지 궁금합니다.
부모님의 지분가치를 활용하는 방법(현금 증여, 지분 증여, 매매 등) 중 세무상 가장 적절한 방법이 무엇인지 문의드립니다.
지* 님
조회 : 242건
답변 : 1건
26.06.23
-
정현석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.06.24
1. 이런 경우 처음부터 공동명의로 취득하려면 어떤 방식이 적절한지 궁금합니다.
혼인신고 전이므로 세법상 두 분은 아직 타인에 해당합니다.
따라서 각자의 지분에 대한 취득 자금 출처와 형태를 명확히 구분하여 계약을 진행해야 합니다.
증여재산공제 6억원이라는 충분한 자금이 있으므로 일단 차용증을 쓰고 후에 증여하시면 될 것 같습니다.
2. 부모님의 지분가치를 활용하는 방법(현금 증여, 지분 증여, 매매 등) 중 세무상 가장 적절한 방법이 무엇인지 문의드립니다.
아파트를 공동명의로 증여받되, 전세보증금(채무)을 예비부부가 승계하는 방식입니다.
본인 지분 1억원 중 7,500만원(보증금 반액)은 채무인수(양도)로 보고, 2,500만원은 순수 증여로 봅니다.
성년 자녀는 부모로부터 5천만 원까지 증여재산공제가 가능하므로, 순수 증여분 2,500만 원에 대한 증여세는 0원입니다. (단, 최근 10년간 부모님께 받은 다른 증여가 없어야 함)
부모님은 채무가 넘어간 7,500만원에 대해 양도세를 내야 합니다.
하지만 해당 아파트가 부모님의 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면
양도세가 발생하지 않으므로 매우 유리합니다.
(과세 대상이라도 시가 2억 원 수준이면 양도차익이 크지 않아 세부담이 적습니다.)
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
세무상 가장 적절하고 명확한 방법은 부모님으로부터 5천만 원을 '현금 증여' 받은 후, 예비신랑의 1억 5천만 원을 합쳐 2억 원에 아파트를 공동 지분으로 전액 '매매'하는 방식입니다.
1. 증여세 비과세 활용: 성인 자녀는 직계존속으로부터 10년간 5천만 원까지 증여세 공제가 가능하므로(혼인에 따른 증여재산 공제 요건 충족 시 최대 1억 5천만 원까지 가능), 본인의 자금 5천만 원에 대해서는 증여세가 발생하지 않습니다.
2. 거래 및 소명의 명확성: 부동산 지분을 직접 증여받거나 전세보증금을 승계하는 부담부증여 방식을 취할 경우, 부모님의 양도소득세 및 증여세 계산이 매우 복잡해집니다. 반면 현금을 증여받아 증여세 신고를 마친 뒤 부모님과 정상적인 매매 거래를 하면, 자금조달계획서 소명이 수월하고 향후 아파트를 매도할 때 양도소득세 취득가액을 온전히 2억 원으로 인정받을 수 있어 유리합니다.
3. 가족 간 거래 주의사항: 특수관계인(가족) 간 부동산 매매는 세무당국이 일단 증여로 추정하므로, 증여 신고가 완료된 본인의 5천만 원과 예비신랑의 1억 5천만 원이 부모님 계좌로 실제 이체된 금융 거래 내역을 반드시 남겨 정상적인 매매임을 입증해야 합니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.