외국인과 결혼 주택구매

Question

정현석 · Accepted Answer

1. 남편 단독명의는 위험합니다.

​① 공동명의(예: 5:5) 
남편 지분(7억원)에 대해 6억원을 제외한 1억원에 대한 증여세 문제가 일부 발생할 수 있습니다.

② 아내 단독명의 또는 지분 등기
자금 출처가 명확한 아내분의 단독 명의로 진행하거나, 
자금 기여도에 맞춰 아내 지분을 높게 설정하고 남편 지분은 6억원 비과세 한도 내로 맞추는 것입니다.

2. 취득세 측면: 다주택자 중과세율 여부

​① 조정대상지역 내 취득 시
아내 명의로 취득하면 2주택자가 되므로 취득세율이 8%로 중과됩니다.

② 비조정대상지역 취득 시
2주택까지는 일반세율(1~3%)이 적용되므로 세 부담이 훨씬 적습니다. (14억 기준 약 3%)

​3. 대구 아파트 임대 및 종합부동산세·양도세
대구 아파트를 처분하지 않고 세를 주겠다고 하셨으므로, 향후 2주택 상태를 유지하게 됩니다.

​① 종합부동산세

부부 공동명의로 분산할 경우 인당 기본공제 9억원을 적용받을 수 있어 
14억 주택 + 대구 주택 합산 시 종부세 부담을 크게 낮출 수 있습니다.

​② 양도소득세 (일시적 1세대 2주택 비과세 활용)
혼인신고를 하게 되면 혼인합가로 인한 특례를 적용받을 수 있습니다.

​각각 주택을 가진 상태에서 혼인하여 2주택이 된 경우, 
혼인신고일로부터 10년 이내에 먼저 인도하는 주택은 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
(고가주택 12억 초과분 제외)

4. 외국인이라 하더라도 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거주하는 국내 거주자에 해당한다면, 
세법상 한국인과 거의 동일하게 증여세 공제(배우자 6억) 및 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

​추후 세무서에서 날아올 자금출처조사와 증여세를 방어할 소명 자료(차용증 및 실제 이자 송금 내역 등)를 갖추어 놓는 것이 좋습니다.

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