• Q.

  상생임대인 직전임대차 계약 해당여부

  2017년 광명 조정지역 내 분양권 획득
  2021년 준공에 앞서 a와 전세계약 체결-1차계약
  2021년 체결 전세계약 잔금으로 분양대금 완납-이 경우 직전임대차 해당 안되는 것으로 인지.
  
  (이슈1) 직전임대차 해당 안됐던 2021년 전세계약 이후 2023년 기존 a와 전세계약 만료됐으나 그냥 묵시적 갱신 형태로 별다른 국토부 임대차신고 등 없이 2년을 실제 더 거주(2023년~2025년)
  ->이 기간과 묵시적 갱신을 직전임대차 계약으로 볼 수 있나요?? 계약서는 당연히 2021년 체결한 것만 있음
  
  (이슈2) 2025년 2월 b 임차인과 새로운 2년 전세계약 체결, 임대료 인하(기존 4.4 (21년) ->4.2억(25년)
  2027년 2월 계약만료 시 -상생임대계약 해당여부
  
  올해 상생임대특례 제도 일몰폐지 될거같은데
  제가 실거주 2년 의무 면제 가능할지요....
  
  대*리 님
  조회 : 212건 답변 : 3건 26.06.28 즐겨찾기
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  박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.06.28

  안녕하세요. 박철원세무사입니다.
  
  1> 묵시적갱신도 직전계약으로 인정됩니다. [전입세대확인서]를 발급받아서 제출하시면 됩니다.
  
  2> 임대보증금을 인하한 경우 상생임대차계약으로 적용 가능합니다.
  
  3> 27년 2월달까지는 상생임대차계약기간을 충족한 경우 양도소득세 비과세 가능합니다.

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  김소중 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.06.29

  2021년 준공·취득 전에 체결한 전세계약은 전세잔금으로 분양대금을 완납했더라도 직전임대차계약으로 인정받기 어려워 보입니다.
  다만 2023년부터 2025년까지 같은 임차인 A가 임대료 변동 없이 묵시적 갱신으로 실제 거주했다면, 취득 후 계속된 임대기간이라는 점에서 직전임대차계약으로 주장해볼 여지는 있습니다.
  2025년 B와 체결한 전세계약은 기존 4.4억에서 4.2억으로 임대료가 인하되었고, 2027년 2월까지 2년 이상 임대한다면 상생임대차계약 요건 충족 가능성이 있습니다.
  다만 2023년 묵시적 갱신의 직전계약 인정 여부가 핵심이므로, A의 실제 거주내역·전세금 유지 내역·확정일자·계좌자료 등을 준비해 보시기 바랍니다.
  하단 블로그글을 참고하여 문의하신 내용에 답변 드렸습니다.
  https://goodtax.co.kr/blog/win-win-landlord-deep-analysis
  

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  이성민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.06.29

  1. 주택 취득 후, 직전 임대차계약에 해당하지 않는 계약을 당초 계약기간 만료 전에 변경하여 새로 계약 체결하는 경우
  직전 임대차계약에 해당하지 않는 것이나
  2021년 계약 만기 종료 후 새로 체결된 묵시적 계약을 직전 임대차계약으로 볼 수 있습니다.
  
  2. 26.12.31. 이전에 상생임대차계약 체결 및 임대개시, 임대료 인상 요건 등
  상생임대차계약 요건을 준수하는 경우 상생임대계약으로 볼 수 있는 것입니다.
  
  감사합니다.
  

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