• Q.

  근린생활시설에 전입시고~

  현재 2층건물(서울) 근린생화시설에 지하,1층,2층 공부상 근린샐활 시설로 되어 있음
  2층 세입자 상가임대차 계약서 작성후 전입신고 했음 얼마전 알게되어 목적외 사용이라 통보해서 전입을 말소 했음
  현재 재산세(건물분) 상가로 부과 되고 있는 상태임
  경매를 하려고 매매사업자를 2025년에 등록
  2026.06.23 서울 소재 빌라를 낙찰 받아 잔금은 아직 납부 되지 않은 상태
  
  Q1) 위 조건에서 상가 2층이(서울)
  주택수로 잡혀 2026.06.23에 낙찰 받은 빌라를 매매사업자로 매도시 비교과세대상인지
  아니면 1주택으로 매매사업자 매도 가능인지 알고 싶습니다~
  
  
  김*석 님
  조회 : 285건 답변 : 1건 26.06.28 즐겨찾기
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  정현석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.06.28

  1. 재산세가 여전히 건물분(상가)으로 부과되고 있고 전입이 말소된 상태이므로,
  과세관청이 해당 건물을 주택으로 파악하고 있을 가능성은 낮으나 실질이 어떤지는 알 수 없습니다.
  
  2. 부동산매매사업자가 주택을 매도할 때는
  종합소득세율로 계산한 세액과 양도세 규정을 준용한 세액 중 큰 금액으로 과세하는 비교과세가 적용됩니다.
  
  ① 상가 2층이 주택으로 인정될 경우
  빌라 매도 시점에 2주택자가 되므로, 해당 빌라가 규제지역에 있거나 다주택자 중과 대상에 해당한다면
  비교과세 계산 시 높은 중과세율이 적용되어 세부담이 커질 수 있습니다.
  
  ② 상가 2층이 상가로 인정될 경우
  낙찰받은 빌라 1채만 주택으로 보므로,
  매매사업자로서 빌라를 매도할 때 1주택자의 지위에서 비교과세가 계산됩니다.
  
  즉, 단기 양도(1년 미만 보유 후 매도 등)에 따른 양도세율과 매매사업자 기본 종합소득세율을 비교하여 정산하므로 유리합니다.

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