세무 Q&A

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  • Q.

    1가구 2주택 양도세- 어느집을 먼저 팔아야하나?

    양도세 관련 문의드려요

    1가구 2주택이고 (둘다 비규제)

    1번 파주- 21년 10월 등기 (현재 전세줌)
    분양가와경비해서 4억 3천
    26년 10월 팔 예정
    현재 6억 5천정도 매도 예상
    시세차익 2억 2천 )

    2번 안성- 23년 5월등기 (거주중)
    분양가 + 경비 2억6천
    26년 8월 팔 예정
    현재 2억 8천 매도 예상
    시세차익 2천

    2번 집을 먼저 팔면 4백만원데 양도세 예상
    1번집을 먼저 팔면 6천정도 양도세 예상

    2번집을 먼저 팔고 1번집을 팔면
    1번집만 양도세 내고
    2번집은 양도세를 안낼수 있나요?

    1년안에 2군데 팔면 뭐 세금을 더 낸다는 말도 있고...
    너무 복잡하고 어렵네요 ㅠㅜ
    알려주세요 ㅠㅠ
    한*진 님
     조회 : 659건 답변 : 4건 26.06.28
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    정현석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.06.28

    2번 집을 먼저 매도하여 양도소득세를 내고(과세),
    그 이후에 1번 집(파주)을 매도하면 1번 집은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받아
    양도소득세를 내지 않을 가능성이 높습니다.

    한채를 팔고 나서 바로 또 한채를 팔아도 비과세 됩니다.

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    이주홍 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.06.28

    안녕하십니까 세무회계동성의 이주홍 세무사입니다.

    말씀해주신 내용을 토대로 봤을 때는

    1가구 2주택이 확실하시다면 2번주택을 먼저 파시면 되겠습니다.

    단, 1번주택이 1세대 1주택 비과세가 되는지 확실히 확인 후 양도를 하시는게 좋을 것 같습니다.

    혹시나 거주요건을 만족해야 하는 경우나 요런 것들이 비과세 발목을 잡을 수 있기 때문에

    양도 전 비과세 확인 후 2번집을 처분하고 1번집을 처분하시는 게 좋아보입니다.

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    이성민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.06.29

    일시적 2주택 특례가 적용이 되는 경우라면 1번 주택 양도 후 2번 주택을 양도할 때
    각 경우 비과세가 가능했을 수 있으나
    2번 주택 취득일로부터 현시점으로는 3년이 경과한 것으로 확인됩니다.

    양도차익이 적은 2번 주택을 선양도(과세) 후 1번 주택을 비과세로 양도하는 방법을 고려해볼 수 있겠습니다.

    감사합니다.


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    김소중 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.07.03

    2번 안성 주택을 먼저 매도하면, 매도 당시에는 아직 파주 주택을 보유하고 있으므로
    안성 주택은 원칙적으로 1세대 1주택 비과세가 아니라 일반 과세 대상으로 봐야 합니다.
    이후 안성 주택을 매도하고 파주 주택만 남은 상태에서 파주 주택을 매도하면, 파주 주택은 양도일 현재 1주택이 되므로 1세대 1주택 비과세를 검토할 수 있습니다.
    다만 파주 주택은 2021년 10월 취득 당시 해당 지역이 조정대상지역이었다면 2년 거주요건이 필요할 수 있으므로,
    전세를 주고 실거주하지 않았다면 비과세가 제한될 수 있습니다.
    따라서 단순히 현재 비규제지역인지보다 각 주택의 취득 당시 조정대상지역 여부, 보유기간, 거주기간을 먼저 확인해야 합니다.
    같은 해에 2채를 모두 팔면 각각 예정신고를 하더라도
    다음 해 5월 양도소득세 확정신고 때 합산 신고가 필요할 수 있으므로, 매도 순서와 신고까지 함께 검토하시기 바랍니다.
    하단 블로그글을 참고하여 문의하신 내용에 답변 드렸습니다.
    https://goodtax.co.kr/blog/1-house-2-officetel-tax

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

시세차익이 적은 2번 집(안성)을 먼저 매도하고, 이후에 1번 집(파주)을 매도하는 것이 절세에 가장 유리합니다.

2번 집을 먼저 팔면 차익인 2천만 원에 대한 양도세만 납부하게 되며, 이후 남은 1번 집을 팔 때는 1가구 1주택 상태가 되어 양도세 비과세 요건(취득 당시 비규제지역이므로 2년 이상 보유, 매도가 12억 원 이하)을 충족하므로 1번 집의 양도세는 전액 면제됩니다. 질문하신 내용과 반대로 2번 집의 세금만 내고 1번 집의 세금은 내지 않게 되는 것입니다.

또한, 1년(1월 1일~12월 31일) 안에 2채를 매도할 경우 과세 대상 양도소득이 합산되어 높은 누진세율이 적용될 수 있습니다. 나중에 파는 1번 집이 1가구 1주택 비과세를 확정적으로 받는다면 비과세 소득은 합산에서 제외되어 세금을 더 내지 않지만, 비과세 판정에 변수가 생길 위험을 차단하려면 2번 집과 1번 집의 매도 연도를 다르게(예: 2번 집은 2025년 매도, 1번 집은 2026년 매도) 설정하는 것이 가장 안전합니다.

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