양도세 평가기간

Question

김동훈 · Accepted Answer

소득세법상 양도소득세 부당행위계산 부인을 적용할 때 시가를 판단하는 기준일은 잔금일이 아닌 '매매계약 체결일'입니다. 특수관계자 간에 거래 금액을 합의하고 계약을 맺은 그 시점의 가격이 적정했는지를 보기 때문입니다.

비교 대상이 되는 유사매매사례가액 역시 '매매계약 체결일'을 기준으로 기간을 계산합니다. 즉, 나의 매매계약일 전 3개월부터 후 3개월까지의 기간 내에 계약이 체결된 타인의 거래 가격을 시가로 인정받을 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 날짜가 바로 이 '계약일' 기준이므로 이를 활용해 기간을 파악하시면 됩니다.

다만, 가족 간 거래는 양도소득세 외에 증여세(저가양수·고가양도) 문제도 동시에 발생하는데, 증여세를 판단하는 평가기준일은 소득세법과 달리 '잔금 지급일(또는 등기접수일)'입니다. 따라서 세무 위험을 완전히 피하기 위해서는 나의 '계약일 전후 3개월'뿐만 아니라 '잔금일 전후 3개월'의 타인 거래 시세까지 종합적으로 검토하시는 것이 안전합니다.

정현석 · Answer

1. 가족간 특수관계 거래시 부당행위부인을 위한 유사매매가(시가) 판단을 위해
평가 기준일이 본인 주택 매도의 계약일 인지 잔금 지급일 (혹은 빠른 등기일)인지 궁금 합니다.

시가를 산정하는 평가기준일은 잔금 지급일(대금청산일)과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날입니다.

따라서 부당행위계산 부인을 적용할 때 시가를 판단하는 기준점도(평가기준일)
잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다.

2. 이 기준일 전후 3개월간 타인 거래는 이것도 잔금일 인지 아니면 타인은 계약일인지도 헷갈리는데
정확한 평가 기간을 알수 있으면 고맙겠습니다.

① 인정되는 기간 (평가기간)

㉠ 양도소득세(부당행위계산 부인) 기준: 본인 주택의 평가기준일(잔금일 등) 전후 각 3개월 이내
㉡ 증여세 기준: 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월 이내

② 타인 거래의 시점은 계약일 인가요, 잔금일 인가요?

비교 대상이 되는 타인의 유사매매 거래일은 잔금일이 아니라 매매계약 체결일 기준입니다.

유사매매사례가액은 실제 시장 가치를 반영해야 합니다.
따라서 시장의 가격이 반영된 시점은 잔금을 치른 날이 아니라 계약서를 작성한 날이기 때문입니다.

유창수 · Answer

안녕하세요. 회계사 유창수입니다.

두 가지 질문 모두 정리해드리겠습니다.

첫째, 평가 기준일입니다.
소득세법 제98조에 따라 자산의 양도시기는 대금청산일, 즉 잔금을 받은 날입니다. 단, 잔금청산 전에 등기를 먼저 이전한 경우에는 등기접수일이 양도일이 됩니다. 결론적으로 계약일이 아니라 잔금청산일(또는 등기접수일 중 빠른 날)이 평가 기준일입니다.

둘째, 유사매매사례 조회 기간입니다.
소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제1호에 따라, 양도일 전후 각 3개월 이내에 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있으면 그 가액을 시가로 봅니다.

셋째, 타인 거래의 기준입니다.
비교 대상이 되는 타인의 거래도 그 타인의 잔금청산일(양도일)을 기준으로 판단합니다. 타인의 계약일이 아니라 잔금일이 본인 양도일 전후 3개월 이내에 들어오는지 여부를 봅니다.

실무상 국토교통부 실거래가 시스템에는 계약일로 등록되어 있어 혼동이 생길 수 있으나, 세법상 매매사례 해당 여부는 잔금일 기준으로 적용됩니다.

본 답변은 검토 참고용이며, 구체적인 거래에 대해서는 담당 세무사와 최종 확인하시기 바랍니다.

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