양도소득세 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 문의

Question

이주홍 · Answer

안녕하십니까 이주홍 세무사입니다. 취득일자가 조정지역 지정 전에 취득하셔서 실거주 요건을 충적하실 필요는 없습니다. 그래서 비과세 가능해 보이구요
12억 초과분이 대해서 장특공 36%(9년 이상 보유, 거주x)적용 가능해보입니다.

정현석 · Answer

1. 1세대 1주택 비과세 해당 여부

취득일은 2017년 6월 1일로, 2017년 8월 3일 되기 전입니다.
따라서 실거주를 하지 않았더라도 2년 이상 보유만 충족하면 1세대 1주택 비과세 대상에 해당합니다.

2027년 1월 예정 양도가액이 18억원이므로, 비과세 기준선인 12억원을 초과합니다.
따라서 전체 양도차익 중 12억원 초과분 만큼은 과세 대상이 됩니다.

약 1억원 정도의 양도소득세(지방소득세 포함)가 나올 것 같습니다.

2. 장기보유특별공제 공제율

2027년 1월 양도 시 보유기간은 약 9년 7개월(9년 이상 ~ 10년 미만)이 됩니다.
거주를 하지 않은 1세대 1주택 고가주택의 경우, 일반 장기보유특별공제율(표1, 연 2%)이 적용됩니다.

공제율: 보유기간 9년에 대해 연 2%를 적용하여 총 18%의 공제율이 적용됩니다.

※ 양도 전까지 최소 2년 이상 실거주를 충족하신다면,
1세대 1주택자 특례 공제율(표2, 보유 연 4% + 거주 연 4%)이 적용되어
높은 공제율(보유 36% + 거주 8% = 총 44%)을 적용받아 세금을 크게 줄이실 수 있습니다.

김소중 · Answer

2017년 6월 1일에 서울 용산구 아파트를 취득했고 2027년 1월에 양도할 예정이라면,
보유기간은 2년을 훨씬 초과하므로 1세대 1주택 비과세 요건은 충족할 가능성이 높습니다.
취득일이 2017년 8월 3일 이전이므로, 취득 당시 조정대상지역 주택에 대한 2년 거주요건은 적용되지 않을 가능성이 큽니다.
따라서 실거주가 없더라도 1세대 1주택 비과세 자체가 바로 배제되지는 않습니다.
다만 양도가액이 18억 원으로 예상되므로 12억 원 이하 부분은 비과세되지만, 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익은 과세 대상입니다.
장기보유특별공제는 실거주가 없기 때문에 거주기간 공제율은 적용받기 어렵고, 보유기간 공제율만 적용될 수 있습니다.
2017년 6월 취득 후 2027년 1월 양도라면 보유기간은 9년 이상 10년 미만으로 보아 보유분 장기보유특별공제율은 약 36%가 적용될 가능성이 있습니다.
따라서 실거주가 없더라도 1세대 1주택 고가주택 비과세는 검토 가능하지만,
12억 원 초과분 과세와 장기보유특별공제율 36% 적용 여부를 중심으로 세액을 계산해 보시기 바랍니다.
하단 블로그글을 참고하여 답변 드렸습니다.
https://goodtax.co.kr/blog/real-estate-tax-deduction-guide

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