예비 신혼부부 청약 당첨 후 양자 간 전세계약 시 추후 문제 없을지 문의드립니다.

Question

이주홍 · Answer

안녕하세요 이주홍 세무사입니다.
거래형태상 문제 삼을만한 부분은 없어 보입니다.
남자분이 지불한 4억에 대해서 전세계약서 작성하고 전세보증금 받아서 잔금 납부하셔고 괜찮아 보입니다.
남자분이 임차한 집에 왜 여자분이 무상으로 사용하냐고 시비가 걸릴 수 있지만 해당 부분도 증여의제에 해당할 정도는 아닐 것으로 판단됩니다.

정현석 · Answer

이 방식이 반드시 문제가 되는 것은 아닙니다.

특히 남성의 4억 원이 여자 명의 아파트 취득에 투입되는 구조라면
차용관계의 실질성을 입증할 수 있도록 계약서, 자금이체 내역, 적정 이자 지급 및 실제 상환이 이루어져야 자금출처조사 및 증여세 위험을 줄일 수 있습니다.

사실상 같이 살면서 서류만 전세·차용으로 나누는 것이라면,
자금출처조사나 세무조사 시 실질과세원칙에 의해 증여세가 추징될 위험이 있는 구조입니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

네. 기존 임대차계약 및 차용증이 세법에 맞게 적정하게 되었다면,
말씀하신대로 향후 전세계약 해지하고 아파트 매도하여 자금마련 후 새로운 아파트 매수 진행하시면 되겠습니다.

감사합니다.

김소중 · Answer

혼인신고 전 예비배우자 자금 4억 원을 여자분 명의 청약 잔금에 사용하는 경우,
세법상 배우자가 아니므로 증여 또는 차용으로 구분해 정리해야 합니다.
여자분이 임대인, 남자분이 임차인으로 전세계약을 체결하는 방식은 실제 임대차라면 가능할 수 있지만,
보증금의 목적이 잔금 납부를 위한 자금 조달이고 이후 함께 거주할 예정이라면 위장 전세나 자금 우회로 의심받을 수 있습니다.
특히 전세보증금 일부에 대해 별도 차용증을 작성하고 이자를 납부한다면, 전세금인지 차용금인지 성격이 섞여 오히려 소명이 불리해질 수 있습니다.
따라서 전세계약 방식보다는 예비배우자에게 직접 차용하는 방식이 더 명확하며, 차용증에는
원금, 이자율, 상환기간, 상환방법을 구체적으로 적고 실제 이자와 원금 상환내역을 계좌이체로 남겨야 합니다.
4억 원을 무이자로 빌리면 적정이자율과의 차액이 커서 증여세 문제가 생길 수 있으므로, 적정이자율에 맞춘 유이자 차용으로 정리하는 것이 안전합니다.
또한 무주택 조건 유지를 위해 혼인신고를 하지 않는 것 자체가 바로 위법이라고 단정되지는 않지만, 실제 거주와 다른 전입신고나 형식뿐인 전세계약은
부정청약·위장전입 문제로 이어질 수 있으므로 실제 거주관계와 자금 흐름에 맞게 정리하시기 바랍니다.
하단 블로그글을 참고하여 답변 작성하였습니다.
https://goodtax.co.kr/blog/jeonse-loan-before-marriage

강태훈 · Answer

차용증을 작성하여 실제 원금과 이자지급하면 문제는 없을것입니다.

세무 Q&A

예비 신혼부부 청약 당첨 후 양자 간 전세계약 시 추후 문제 없을지 문의드립니다.

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