세무 Q&A
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Q.
혼인신고 하지 않고 예비 배우자 자금으로 청약금 납부하는 방법 문의 드립니다.
안녕하세요, 혼인신고 하지 않고 예비 배우자 자금으로 청약금 납부하는 방법 문의 드립니다.
0. 상황 설명
1) 제가 청약에 당첨됐고 예비 배우자와 같이 거주할 계획입니다. 청약 중도금과 잔금은 10억입니다.
2) 제 자본 5억만으로는 중도금과 잔금을 납부하기 어려워 배우자의 자금 5억을 활용할 예정입니다. 둘 다 대출은 활용하지 않을 계획입니다.
3) 청약, 대출의 이점을 활용하기 위해 혼인신고는 진행하지 않을 계획입니다.
4) 이 경우 아래의 두 가지 방법이 있을 것 같습니다. 두 가지 방법으로 진행할 때 위장미혼 등으로 과징금 처분을 받지 않을지 검토 부탁드립니다.
1. 상호 전세계약으로 자본을 확보하는 방법
1) 제가 집주인으로, 예비 배우자가 임대인으로 전세계약을 체결하는 방법입니다.
2) 예비 배우자의 전세금 납부로 제가 자금을 확보하면 이 자금으로 중도금과 잔금을 납부하고, 전세계약이 끝나는 시점에 전세금을 반환할 계획입니다.
3) 위장 전세로 과징금 처분을 받지 않을지 우려되는 부분입니다.
4) 추가로, 위처럼 진행한다면 저와 예비 배우자의 주소지를 어떻게 해야할지 문의 드립니다. 둘 다 청약지역으로 전입신고를 해도 될지 아니면 남자만 청약지역으로 전입신고를 하고 저는 현재 주소지(부모님과 거주 중)을 유지해야할지 문의 드립니다.
2. 예비 배우자의 자금을 직접 빌리는 방법
1) 예비 배우자에게 5억을 빌리고 차용증을 작성하는 방법입니다. 매월 일정 금액을 상환할 계획입니다.
2) 이 경우 차용증 상 무이자여도 괜찮은지, 상환 기한을 5년~7년 장기간으로 잡아도 되는지 궁금합니다.
소중한 답변 기다리겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다!
최*진 님
조회 : 174건
답변 : 3건
26.07.06
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이용진 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.07.07
안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.
예비배우자는 임차인이기 때문에 전입신고가 반드시 필요하며, 선생님은 전입신고는 하지 않지만 같이 살거라 예상됩니다.
선생님은 전입신고하시면 임대인이 전입하는건 말이 안되기 때문에 위장전입의 문제는 존재합니다.
또한 차용 시 선생님의 소득이 5억을 5~7년간 상환할 수 있는 소득인지 판단이 필요하겠습니다.
감사합니다.
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김소중 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.07.08
혼인신고 전 예비배우자 자금 5억 원을 본인 명의 청약 중도금·잔금에 사용하는 경우,
세법상 배우자가 아니므로 증여 또는 차용으로 구분해 정리해야 합니다.
상호 전세계약 방식은 실제 임대차 목적과 보증금 반환 구조가 명확하다면 형식상 가능할 수 있지만,
함께 거주하기 위한 주택에 예비배우자가 전세보증금을 넣고 그 자금으로 분양대금을 납부하는 구조라면 위장 전세나 자금 우회로 의심받을 수 있어 권장하기 어렵습니다.
특히 주소 이전도 실제 거주와 다르게 하면 위장전입 문제가 생길 수 있고,
국토교통부는 위장전입·위장이혼 등 부정청약이 확인되면 형사처벌, 계약취소, 10년간 청약제한 조치가 가능하다고 안내하고 있습니다.
따라서 전세계약 방식보다는 예비배우자에게 직접 5억 원을 차용하는 방식이 더 명확하지만,
5억 원을 무이자로 빌리면 적정이자율과의 차액이 커서 증여세 문제가 생길 수 있습니다.
차용으로 처리하려면 차용증에 원금, 이자율, 상환기간, 상환방법을 구체적으로 적고,
이자는 실제로 계좌이체해야 하며, 개인 간 이자는 비영업대금의 이익으로 원천징수 대상이 될 수 있습니다.
상환기간을 5~7년으로 잡는 것 자체는 가능하지만, 매월 상환액과 소득 대비 상환능력이 현실적이어야 하므로
단순히 형식상 차용증만 작성하기보다는 실제 상환 가능한 범위로 설계하시기 바랍니다.
하단 블로그글을 참고하여 답변 작성하였습니다.
https://goodtax.co.kr/blog/jeonse-loan-before-marriage
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.07.08
차용증 작성하여야 하고 2.16억 초과 차용은 4.6프로 시가 이자율과 비교하여 이자율을 작성하여 이자지급해야 합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 상호 전세계약으로 자본을 확보하는 방법
실거주를 함께 할 예정인 예비 배우자와 전세계약을 체결하는 것은 국세청으로부터 정상적인 임대차 거래가 아닌 편법 증여(위장전세)로 간주되어 5억 원에 대한 증여세 및 가산세가 부과될 위험이 매우 높습니다. 주소지의 경우, 두 사람 모두 당해 주택으로 전입신고를 하면 동거 사실이 입증되어 위장전세 판단의 근거가 되며, 실제 함께 거주하면서 한 명의 주소지만 부모님 댁으로 유지하는 것은 주민등록법 위반(위장전입)에 해당합니다.
2. 예비 배우자의 자금을 직접 빌리는 방법
차용증을 작성하여 자금을 차입하는 것은 가능하나 5억 원을 무이자로 빌릴 수는 없습니다. 세법상 특수관계인 간 금전 대여의 법정 이자율은 연 4.6%이며, 법정 이자와 실제 지급 이자의 차액이 연 1,000만 원 이상일 경우 해당 차액에 증여세가 부과되므로 5억 원 대출 시에는 반드시 이자를 지급해야 합니다. 상환 기한을 5~7년으로 설정하는 것은 가능하지만, 차용증에 확정일자를 받고 명시된 일정에 따라 매월 이자와 원금을 계좌로 이체한 금융 거래 내역을 반드시 남겨야 증여가 아닌 차입금으로 인정받을 수 있습니다.
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