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  가족간 거래시 세금관련 문의합니다

  안녕하세요, 부모님이 검단호수공원역 호반써밋 아파트 청약에 당첨되셔서 계약금 5천 만원과 4.8억 주택담보대출로 아파트 잔금까지 다 치른 상황입니다.
  신도시로 주변에 아직 아파트가 없고, 바로 옆 지어질 아파트는 동일 평수인데 분양가 6.4억, 6.1억으로 청약이 진행됐습니다.
  
  현재 부모님은 1가구 1주택자이시고 입주한 지 한 달된 상황입니다.
  이자 감당이 안되셔서 현재 무주택자인 제가 아파트를 매수 받으려고 하는데, 호반에 아직 실거래가 없는데 가족간 거래로 분양가에 매수할 경우 증여세, 양도세 문제가 없을 지 궁금합니다.
  
  김*빈 님
  조회 : 116건 답변 : 5건 26.07.07 즐겨찾기
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  이현종 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.07.07

  안녕하세요,
  
  분양가는 세법에서 정한 시가에 해당하지 않습니다. 가족간 거래 시 시가와 30% 초과 차이나게 거래하는 경우 증여세 및 취득세가 중과될 수 있습니다. 또한, 부모님께서는 시가와 취득가액의 차이인 양도차익분에 77% 양도세가 발생합니다.
  
  거래를 진행하시기 전에 세무사와 상담을 하시고서 의사결정 하시는 것을 권장드립니다.

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  정현석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.07.07

  1. 증여세 문제 (저가 양수에 따른 이익의 증여)
  
  ① 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상이어야 합니다.
  
  ② 세무서에서 인근 분양가 등을 토대로 해당 아파트의 시가를 약 6억 2,000만 원으로 평가했는데,
  자녀가 이를 분양가+확장비 수준(예: 5억 3,000만원)으로 매수한다면 차액은 약 9,000만원입니다.
  
  ⇒ 시가의 30%(약 1.8억 원)와 3억 원 중 적은 금액은 1.8억 원입니다.
  차액(9,000만원)이 기준금액(1.8억원) 미만이므로 자녀에게 증여세가 부과되지는 않을 가능성이 있습니다.
  
  2. 양도소득세 문제 (부당행위계산 부인)
  
  부모님 입장에서는 비록 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못했거나(보유기간 1개월),
  혹은 비과세 대상이라 하더라도 양도소득세 부당행위계산 부인 규정을 주의해야 합니다.
  
  시가와 거래가액의 차액이 시가의 5% 또는 3억원 이상인 경우,
  실제 거래가가 아닌 시가를 기준으로 양도소득세를 다시 계산합니다.
  
  증여세보다 기준(시가의 5%)이 훨씬 엄격합니다.
  시가를 6억 2,000만원으로 볼 때 5%는 3,100만원에 불과합니다.
  
  분양가로 거래하여 차액이 3,100만원을 초과한다면,
  세무서는 부모님이 시가(6.2억)로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세합니다.
  
  부모님이 취득하신 지 1개월밖에 되지 않았기 때문에,
  시가로 조정될 경우 단기 보유 양도소득세율(1년 미만 70%, 지방소득세 포함 77%)이 적용되어
  상당한 액수의 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

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  윤태근 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.07.08

  안녕하세요.
  실제 유상거래를 하실 계획이고, 현재 매매사례가액이 없고 입주시기가 얼마 지나지 않았기 때문에 분양가로 가족간 거래할 경우 해당금액에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.
  또한, 부모님이 매수한 금액으로 다시 매수하신다면 차익이 발생하지 않기 때문에 당연히 양도소득세도 없고, 유상거래니까 증여와도 무관하고요.
  다만, 취득세는 발생할 것으로 보이니 이 부분은 확인해서 진행하시기 바랍니다.
  

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  강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.07.08

  가족간 아파트 관련의 경우 양도는 시가대로 양도해야 문제가 없을거 같습니다.
  저가양도의 경우 시가의 95프로까지만 가능합니다.

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  유경진 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.07.08

  안녕하세요.
  
  담빛 세무회계 대표 세무사 유경진입니다.
  
  결론을 말씀드리기 전, 고려해볼 세무리스크에 대해 먼저 간략히 말씀드리겠습니다.
  
  01. 특수관계인 간 부동산 저가 양도 · 양수
  
  특수관계인 간 부동산을 시가보다 저가로 양수도하는 경우에는 ①양도자(부모님)의 입장에서는 양도소득세 부당행위계산이 적용되어, 시가에 해당하는 금액으로 양도소득세가 재계산될 수 있습니다. ②양수자(본인) 의 경우에는 저가 양수로 인해, 시가와의 차액 중 일부에 대해 증여세를 부담하실 가능성이 있습니다.
  
  ※ 양도소득세 부당행위계산 판단 기준 : 양도가액과 시가와의 차액이 시가의 5% 혹은 3억 원 중 적은 금액 이상인 경우
  ※ 증여세 적용 시, 증여재산가액 : 시가와 거래금액의 차액에서 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액을 차감한 금액
  
  다시 본론으로 돌아와, 현재 검단호수공원역 호반써밋의 경우 사용승인 (2026.02.13.) 은 되었지만 실거래가 이루어지지 않은 것으로 판단됩니다.
  
  원칙상 시가가 불분명한 경우에는 감정가액, 동일 혹은 유사한 주택 매매사례, 상속세 및 증여세법에 따른 보충적 평가 방법들을 사용하게 됩니다.
  
  다만 주택의 경우에는 실제 거래가 빈번하므로, 실제 거래를 기다리신 후 양도하시는 방법이 가장 안전하다고 판단되오나, 빠른 시일 내에 거래를 진행하신다면 감정평가를 진행하신 후 거래하시는 것을 권장드립니다.
  
  추가로 부모님이 1세대 1주택 비과세에 해당하는지 여부에 대해서는, 전문가의 상담을 통해 진행하시는 것을 권장드립니다.
  (※ 오피스텔, 분양권, 조합원 입주권 등의 경우에도 주택 수에 포함되는 경우가 있습니다.)

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