저의주택을 부모님게 판매

Question

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표 세무사 유경진입니다.

01. 특수관계인 간 저가양수도 취득세
(1) 원칙 :
먼저 부모님과 자녀 간 거래는 실제 매매대금 지급이 확인되어야 유상거래로 인정됩니다.
따라서 진행하기 앞서, 어머님 자금으로 2억 4천만 원이 지급된 내역을 준비해두셔야 합니다.

유상매매승계로 인한 주택의 취득세는 1 ~ 3% 범위로, 매매가액에 부과되며, 말씀해주신 3.3 억 원의 주택은 매매가액의 1%의 취득세가 부과될 것으로 판단됩니다.

다만 이 부분은 1세대 1주택에 적용되는 규정이며, 이외의 다른 주택 · 분양권 · 조합원입주권 · 주거용 오피스텔 등이 있는 경우라면, 조정대상지역 등에 따라 중과세 (8%,12%) 가 적용될 수 있으므로 확인 후 진행하시는 것을 권장드립니다.

(2) 예외 :
만약 배우자 또는 직계존비속 간 부동산 거래 시 대가와 시가와의 차이가 3억 원 이상이거나, 시가의 30% 상당하는 금액 이상인 경우에 해당하는 경우라면, 유상승계취득이 아닌 증여로 취득한 것으로 봅니다. 이때의 취득세율은 3.5 % (중과 대상이라면 12%) 가 적용됩니다.

02. 특수관계인 간 저가양수도 증여세

감정가액 3억3천만 원을 기준으로 보면, 증여세만 단순 계산할 경우에는 2억3,100만 원 이상으로 거래하면 저가거래에 따른 증여세 과세대상은 발생하지 않는 방향으로 판단됩니다.

증여로 보는 특수관계인 간 저가양수도 요건은 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나, 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우에는 대가와 시가의 차이가 [ 시가의 30% 와 3억 원 ] 중 적은 금액보다 큰 경우, 해당 금액만큼에 대해 증여세가 부과됩니다.

이상규 · Answer

안녕하세요,
가족간 저가매매로 진행한는 경우,
실제 대가는 시가의 30%를 초과하지 않게 설정하는 것이 좋습니다.
자금도 실제 이체해야 하며, 자금출처조 미리 확인해야 합니다.
감사합니다.

김경태 · Answer

안녕하세요 세무법인 성우 양재지점입니다 .
저가양도 30% 나 3억원 중 적은금액에서 3억3천 - 2억4천 = 9천만원 이기에 증여세는 발생되지 않으십니다
6억 원 이하 주택에 해당하는 1%의 취득세율 ,지방교육세 0.1% 합산 1.1%를 적용받습니다

김진우 · Answer

안녕하세요. 문의하신 사항에 대해 답변 기재해 드립니다.

1. 감정가(3억 3천)와 매매가(2억 4천)의 차액이 9,000만 원입니다. 시가의 30%(9,900만 원) 이내이므로 증여세는 없습니다.
2. 감정가(3억 3천만 원)를 기준으로 취득세가 산정될 것으로 예상되며, 1.1%의 세율로 대략 360여만원이 나올 것으로 판단됩니다.

감사합니다.

박경훈 · Answer

안녕하세요. 상아세무회계 박경훈 세무사입니다.

문의주신 경우에는 **감정가액 대비 양도가액이 30% 이상 차이 나거나 그 차액이 일정 금액 이상인 경우 저가양도에 따른 증여세 검토 대상**이 될 수 있습니다.

현재 감정가 3억 3천만원, 양도가액 2억 4천만원이라면 약 27% 정도 차이가 발생하는 것으로 보여, 문의 내용만으로는 저가양도에 따른 증여세 대상은 아닐 가능성이 있습니다.

다만 양도소득세 비과세 요건과 취득세는 별도로 검토해야 하며, 감정평가 시기나 거래 조건 등에 따라 달라질 수 있으므로 자세한 내용은 상담을 통해 확인 후 안내드리겠습니다.

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