자녀명의 부동산 부모에게 승계 시

Question

신훈식 · Answer

해당물건을 양도할경우 일세대일주택 비과세가 되는 조건이면...다소 낮은가격으로 저가양도하더라도...
양도소득세는 과세가 안될 가능성은 있습니다.

일반적으로 특수관계자간 거래시 두개의 규정이 적용이되는데
첫째는 부당행위계산부인규정과 저가양도시 증여규정이 있는데

부당행위계산부인은 시가의 5%보다 높거나 싸게 양도하는 경우 양도가액을 시가로 적용하여 계산하게되는 규정인데
기왕 일시적이주택비과세가 된다면 양도가액을 높게 계산하더라도 어차피 비과세이므로 큰문제가 없다는뜻입니다.

양도시 일세대일주택 비과세가 된다는 전제로....저가양도 증여규정만 신경쓰면서 시가의 -30% 범위이내의 가격으로 양도한다면..증여규정은 적용되지 않으므로
큰 문제는 없을수 있습니다.

다만 양도의 경우이므로 실질적으로 양도대금은 수수되어야합니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표 세무사 유경진입니다.

편의상 자녀명의로 구매하신 아파트는 이하 A 아파트라고 하겠습니다.

먼저 A 아파트를 부모님의 자금을 일부 사용하여 자녀명의로 취득하신 부분은, 반환 의무 없이 받은 돈이라면 증여에 해당할 수 있으므로, 차용으로 진행하신 것이 아니라면 자금이체 당시에 증여세 신고를 진행하셨어야합니다. 라서 증여세 신고가 누락된 부분에 대해 추후, 증여세가 부과될 수 있습니다.

다음으로 저가 양도 시, 고려하셔야하는 부분에 대해 설명드리겠습니다.

01. 증여세 : 가족 간 부동산 거래 시 증여 추정

직계존비속 혹은 배우자 간 재산을 양도하면서, 대가를 추후 지급하기로하는 경우 등으로써, 원칙적으로 증여받은 것으로 추정되어 양도소득세가 아닌 증여세가 부과될 수 있습니다. 따라서 저가 양도를 통해 부모님께 A아파트를 넘기실 때에는 대가를 지급한 사실을 명확히 해주셔야합니다.

02. 양도소득세 : 저가양수도 부당행위계산부인

특수관계인 간 거래로, 시가와 대가의 차이가 3억 원 혹은 시가의 5% 이상인 경우, 시가를 기준으로 양도소득세가 다시 부과될 수 있습니다. 따라서 A아파트는 실제 양도하실 때 5% 부분을 꼭 확인 후 진행하시는 것을 권장드립니다.

03. 증여세 : 특수관계인 간 저가 양수 시 증여의제

증여세법에는 특수관계인 간 저가 양수로 인해, 시가와 대가의 차이가 3억 원 혹은 시가의 30% 이상인 경우에는, [ (시가 - 대가) - Min (시가 x 30%, 3억 원) ] 의 금액은 증여받은 것으로 보아, 양도소득세 뿐 아니라 증여세까지 부담하실 수 있습니다. 양도소득세와 달리, 증여세는 시가의 30%이므로 A아파트를 양도하신다면, 시가의 30%를 꼭 확인해주셔야합니다.

04. 취득세 : 저가 취득 시 증여 취득 의제

A 아파트 저가 양도 시에는 취득세 부분도 주의해주셔야합니다. 증여세와 동일하게 시가와 대가의 차이가 3억 원 혹은 시가의 30% 이상인 경우에는 주택의 유상승계취득 취득세 세율인 1~3%가 아닌, 증여 취득 세율 3.5%가 적용됩니다. 또한 2주택 이상 소유한 부모님께서, 조정대상지역 내 공시지가 3억 원 이상의 주택인 증여하는 것으로 의제된다면 12%의 취득세 세율이 적용될 수 있으므로 주의해주시길 바랍니다.

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