오피스텔을 사업자로 구매시 궁금한 점이 있습니다

Question

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

질문하신 방식(일반임대사업자 등록 후 가족 거주 또는 가족 직원 등록)은 추후 세무조사나 실질과세원칙에 의해 부인당하고 무거운 세금(부가세 환급액 추징 및 주택 수 산입)을
맞게 될 리스크가 매우 높습니다.

그 이유와 실무적인 쟁점을 세 가지로 나누어 설명해 드립니다.

1. 주부 명의로 사업자(일반임대) 등록 후 가족 거주가 안 되는 이유
오피스텔을 주택 수에서 제외하려면 주택임대사업자가 아닌 일반임대사업자(업무용 오피스텔)로 등록해야 합니다.

2. 가족을 직원으로 등록하여 '사택(기숙사)'으로 사용하는 방안
주부님이 대표로 사업자등록(예: 경영컨설팅, 온라인쇼핑몰 등)을 내고, 가족을 직원으로 등재해 오피스텔을 '복리후생비(사택)'로 처리하겠다는 아이디어는 실무에서 종종 제기되지만, 다음과 같은 이유로 과세관청을 설득하기 어렵습니다.

가공경비 및 업무 무관 자산 리스크: 주부인 대표가 실제로 매출이 발생하는 정당한 사업을 영위하고 있어야 하며, 등록한 가족 직원들이 실제 그 사업에서 근로를 제공했는지(근로소득세 신고 및 4대보험 가입) 엄격하게 따집니다.

실질적인 주거 행위: 실무적으로 소규모 개인사업자가 본인의 직계존비속을 직원으로 등록하고 오피스텔을 사택으로 제공하는 경우, 국세청은 이를 '업무와 무관하게 특수관계인에게 무상 임대한 주택'으로 보아 소득세법상 부당행위계산부인을 적용합니다. 즉, 사택 인정을 받지 못하고 주택으로 간주될 확률이 99%에 가깝습니다.

3. 어떻게 해야 할지 (실무적 제언)
꼭 그 오피스텔에 가족이 거주해야 하는 상황이라면, 3주택 규제를 피하기 위해 편법적인 사업자 형태를 취하는 것은 리스크가 너무 큽니다. 다음과 같은 현실적인 대안을 고려해 보셔야 합니다.

- 자녀 명의(세대분리 선행)로 취득 :자녀가 세대분리되어 소득이 있다면, 부모의 2주택과 합산되지 않아 자녀의 1주택으로 취득 가능. / 자녀에게 취득 자금을 증여해야 하거나,
자금출처조사에 대비해야 함.
- 오피스텔을 주거용으로 취득 (3주택 감수) : 합법적이며 추후 세무 리스크 없음. / 조정대상지역 여부에 따라 취득세 중과(2026년 현재 기준 세율 확인 필요) 및 기존 아파트 비과세 포기.

감사합니다.

김경태 · Answer

오피스텔을 주택 수에서 제외하려면 업무용 오피스텔로 용도를 등록하셔야 하는데
사업자로 구매하면 가족들은 거주할수 없습니다 .
편법으로 등록하셨다가 추후 적발 가능성 및 리스크가 너무 큽니다 .

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