안녕하세요.
담빛 세무회계 대표 세무사 유경진입니다.
가족 간 저가양수도 거래 시 ①양도소득세, ②증여세, ③취득세 측면에서 주의해주셔야합니다.
먼저 ①양도소득세 측면에서 확인해보겠습니다.
특수관계인에게 자산을 시가보다 낮게 양도하여 양도일이 아닌, 매매계약일을 기준으로 양도소득세 부담이 부당하게 감소한 경우에는 실제 거래형식과 관계없이 시가를 기준으로 양도소득세를 다시 계산합니다. 부당행위계산은 시가와 거래가액의 차이가 3억 원과 시가의 5% 중 적은 금액 이상 차이가 날 때 적용됩니다. (적부-국세청-2023-0042, 2023.08.23.)
질의주신 상황에 적용하여 살펴보면 현 시세 5.5 억 원의 집을 3.5억 원에 양도하시는 경우에는 부당행위계산부인이 적용되어, 5.5억 원으로 양도소득세가 계산되어 세금이 부과될 것으로 판단됩니다.
다음으로 ②증여세 측면에서 살펴보겠습니다.
특수관계인 간 양도한 재산은 원칙상 증여받은 것으로 추정합니다. 따라서 실제로 양도 거래라는 점을 직접 입증해주셔야합니다. 이때 입증되는 방법은 다음과 같습니다.
ⓐ 당해 재산의 취득을 위해 이미 과세 받았거나, 신고한 소득 또는 상속재산으로 그 대가를 지급한 것이 입증되는 경우
ⓑ 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로, 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
따라서 질의 주신 내용에 적용하여 보면, 어머님 명의로 된 주택 처분가액 3억 원에 대한 계좌 이체내역, 매매계약서 등을 보관해두실 것을 권장드립니다.
또한 양도라는 사실이 입증된다하더라도 시가와 거래가의 차이에 따라 일부는 증여에 해당할 수 있습니다.
상속세 및 증여세법 §35 에 따라, 특수관계인 간 시가와 거래가액의 차이가, 시가의 30% 혹은 3억 원 중 적은 금액보다 낮은 경우에는 다음의 금액은 증여재산가액으로 적용됩니다.
증여재산가액 = ( 시가 - 거래가액 ) - Min ( 3억 원, 시가의 30%)
따라서 질의 하신 내용에 적용하여 살펴보면, (5.5억 원 - 3.5억 원) - Min (3억 원, 5.5억 원 x 30%) = 3,500만 원 은 증여재산가액으로 적용될 가능성이 높습니다.
참고로 10년 간 어머님께 증여하신 내역이 없으시다면, 5,000만 원까지는 비과세됩니다. 단, 증여세 세액이 없으시더라도 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 증여세 신고를 진행하실 것을 권장드립니다.
끝으로 ③취득세 측면에서 살펴보겠습니다.
원칙상 유상취득 주택의 취득세율은 1~3%, 주택의 가액에 따라 상이합니다.
다만 증여세와 마찬가지로
특수관계인 간 시가와 거래가액의 차이가, 시가의 30% 혹은 3억 원 중 적은 금액보다 낮은 경우에는 유상취득이 아닌, 전체를 증여로 취득한 것으로 봅니다. 이때의 취득세율은 3.5% 가 적용됩니다.
더 나아가 특수관계인 간 양도한 재산은 원칙상 증여받은 것으로 판단합니다. 따라서 실제로 양도 거래라는 점을 직접 입증해주셔야합니다. 이때 입증되는 방법은 위에서 설명드린 것과 같습니다.
추가로 지방세법 시행령 §11조의3 에 따라, 특수관계인 간 시가와 거래가액의 차이가, 시가의 30% 혹은 3억 원 중 적은 금액보다 낮은 경우에는 전체를 증여받아 취득한 것으로 판단합니다.
따라서 질의 하신 내용에 적용하여 살펴보면, (5.5억 원 - 3.5억 원) > Min (3억 원, 5.5억 원 x 30%) 으로 증여로 적용될 가능성이 높습니다.
또한 증여로 인정되는 경우에는, 조정대상지역 및 1세대 2주택 이상 자 등의 요건에 따라 12% 중과세가 적용될 수 있으므로 진행하시기 전에 전문가와 상담을 하신 후 진행하실 것을 권장드립니다.