세무 Q&A
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Q.
부모님과 공동명의로 주택 구입 시 주의사항있을까요
부모님과 함께 살고 있는 집을 매도 후 이사를 가기 위해 대출을 알아보던 중 부모님은 현재 무직이시라 필요한 금액만큼 대출이 나오지 않을 것으로 예상하여 주택은 부모님 명의로 하고 차주는 저로 하여 대출을 받으려고 알아보려고 했는데요.
주택자금대출은 본인 명의로만 가능하다고 확인이 되어 공동명의로 집을 구하려고 합니다.
구매하고자 하는 주택자금의 70%는 부모님 자금 그리고 나머지는 저의 명의 대출로 주택을 구매할 때 세금적으로 문제 될 점이 있을까요?
매수/매도 시 고려해야 할 점 알려주시길 부탁드립니다. 감사합니다.
신*나 님
조회 : 676건
답변 : 2건
26.07.23
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유경진 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.07.24
채택답변
안녕하세요.
담빛 세무회계 대표 세무사 유경진입니다.
주택을 구매하실 때, 대출 관련 문제로 부모님과 공동명의로 주택을 취득하시려는 상황으로 판단됩니다.
말씀해주신 것처럼 자금의 70%는 부모님 명의로 진행하시고, 주택가액의 30% 분(대출) 을 본인 명의로 취득하시는 경우라면, 즉 구입자금 비율대로 명의를 설정하신다면 문제는 없습니다.
다만 자녀분 명의 대출의 원금과 이자를 실제로 자녀가 부담해야 합니다. 부모님이 대신 상환하면 채무상환자금에 대한 증여 추정 문제가 발생할 수 있습니다. 반대로 자녀가 부모님 지분에 해당하는 잔금이나 취득비용을 부담해도 증여 문제가 생길 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 §45)
리스크 대비를 위해 계약금부터 잔금까지 각자가 부담한 금액을 확인할 수 있도록 매매계약서, 대출약정서, 계좌이체 내역과 원리금 상환내역을 보관하실 것을 권자드립니다.
또한 지방세 취득세도 주의해주셔야합니다.
같은 세대원이 신규주택을 공동으로 소유하면 주택 수 계산에서는 하나의 주택으로 봅니다. 그러나 각 공동소유자는 주택의 지분을 취득한 것이므로 자신의 지분가액에 대한 취득세를 부담합니다(지방세법 시행령 §28조의4).
단 주의하셔야할 점은 지방세법 §13조의2에 따라 다음의 경우별로 취득세율이 중과됩니다.
① 조정대상지역 내 1세대 2주택인 경우 8%
② 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상인 경우 12%
③ 비조정대상지역 내 1세대 3주택인 경우 8%
④ 비조정대상지역 내 1세대 4주택 이상인 경우 12%
여기서 말하는 세대란 주민등록표 상의 세대를 의미하며, 직계존비속, 형제자매 혹은 배우자 외의 동거인은 포함되지 않습니다.
단, 주민등록표 상 동일 세대일지라도, 30세 미만 혹은 65세 이상 직계존속 동거봉양 등의 경우에는 별도의 세대로 판단합니다.)
또한 지방세 취득세상 주택의 범위는 등기부등본 상 주택으로 기재된 건축물과, 그 부속토지를 의미합니다.
다만 위의 경우에 해당할지라도, 조정대상지역 내 신규주택 취득 후, 종전주택을 3년 이내 처분하는 등의 일시적 1세대 2주택인 경우에는 취득세 중과에서는 배제됩니다.
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경지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.07.24
안녕하세요.
예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.
주택을 공동명의로 구입하는 경우 구입자금 비율대로 지분비율을 설정하면 아무 문제 없습니다.
답변 채택 부탁드립니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
부모님과 공동명의로 주택 구입 시 매수 및 매도 단계별 주의사항은 다음과 같습니다.
1. 매수 시 고려사항
- 지분율과 자금출처의 일치: 부모님 자금 70%와 본인 대출금 30%로 주택을 구입할 경우, 등기상의 지분율도 반드시 부모님 70%, 본인 30%로 설정해야 증여세가 발생하지 않습니다. 지분율과 실제 부담한 자금 비율이 다르면 차액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다.
- 대출금 상환 증빙: 본인 지분(30%)에 해당하는 대출의 원금과 이자는 반드시 본인의 소득으로 직접 상환해야 합니다. 부모님이 대출금을 대신 갚아주면 이 또한 증여로 간주되어 증여세가 부과됩니다.
- 취득세: 부모님과 주민등록상 동일 세대라면 세대 합산 1주택으로 간주되어 단독명의일 때와 동일한 취득세율이 적용되며, 지분율에 따라 세금을 나누어 납부하게 됩니다.
2. 매도 시 고려사항
- 양도소득세 절세: 공동명의는 양도차익이 지분율에 따라 분산되어 과세표준이 낮아지므로 양도소득세 절세에 유리합니다. 또한 매도 시 부모님과 본인 각각 양도소득 기본공제(연 250만 원)를 중복으로 받을 수 있습니다.
- 1세대 1주택 비과세: 동일 세대원으로서 다른 주택이 없다면 세대 전체를 기준으로 1주택 비과세 요건(보유 및 거주 기간 등)을 충족할 때 동일하게 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 매각 대금 분배: 주택 매도 후 발생하는 대금은 반드시 등기상 지분율(70:30)에 맞춰 부모님과 본인의 계좌로 각각 나누어 입금받아야 추가적인 증여세 문제가 발생하지 않습니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.