세무 Q&A
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Q.
혼인전 예비 배우자에게 차용 후 혼인후 증여
현재 남편이 일시적 2주택 보유중입니다.
A주택 : 경기도 광명시 소재. 2025년 6월 매수.
B주택 : 경기도 광명시 소재. 2017년 3월 매수. (약 8억가량)
B주택을 아내에게 매도할 계획이 있습니다. (현재 혼인신고 X)
매도 시기는 2027년 11월입니다.
아내자금 1억, 대출 2억, 제3자(남편)대출 5억으로 B주택 매수시,
현재 법적으로 제3자이기 때문에 5억에 대해 차용증을 쓰려고 합니다.
2027년 11월 차용증을 써서 5억을 아내에게 빌려주고,
2027년 12월 혼인신고를 하게 된다면,
혼인전 각각 1주택으로 혼인합가 특례를 10년간 적용받으려고 합니다.
이때 궁금한 점이
Q1. 차용증에 원금 상환을 5년 미루는 거치방식의 내용으로 써도 되는지? 이때 최소 이자율은?
Q2. 이자(혹은 원리금) 상환을 약 6개월~1년정도 진행하다 배우자간 증여로 원금 탕감이 가능한지?
Q3. 위의 경우 최초부터 증여를 가장한 거래로 보아 실질과세원칙을 적용할 위험이 있는지가 궁금합니다.
달**님 님
조회 : 152건
답변 : 1건
26.07.26
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정우준 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.07.27
Q1. 5년 후 원금 일시상환 약정은 가능합니다. 다만 연 4.6% 수준의 이자를 실제 지급하고, 원천징수 및 상환능력도 입증할 수 있어야 합니다.
Q2. 혼인 후 채무를 면제하면 원칙적으로 배우자 간 증여로 보아 6억원 공제를 적용할 수 있습니다. 다만 혼인 전부터 채무면제를 계획했다면 처음부터 증여한 것으로 판단될 수 있습니다.
Q3. 현재 구조는 혼인 직전 5억원 차용 후 단기간 내 채무면제를 예정하고 있어, 가장차용 및 혼인 전 증여로 부인될 위험이 높습니다. 권장하기 어렵습니다.
찾아줘 AI
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Q1. 차용증에 원금 상환을 5년 미루는 거치방식으로 작성하는 것은 당사자 간 합의에 따라 가능합니다. 세법상 법정 적정 이자율은 연 4.6%이나, 법정 이자와 실제 지급 이자의 차액이 연 1천만 원 미만이면 증여로 보지 않으므로 5억 원 대여 기준 최소 연 2.6%(연 1,300만 원) 이상의 이자를 지급하도록 설정해야 합니다.
Q2. 혼인신고 후 부부간 증여공제(10년간 6억 원) 한도 내에서 남편이 아내의 채무를 면제(증여)해 주는 방식으로 원금 탕감이 가능하며, 이 경우 채무면제에 대한 증여세 신고를 진행해야 합니다.
Q3. 위험이 큽니다. 차용 및 매매 직후 혼인신고를 하고 단기간 내에 채무를 면제할 경우, 과세관청이 실질과세원칙에 따라 해당 거래를 처음부터 양도소득세 비과세(혼인합가 특례) 혜택을 받기 위한 가장 거래나 우회 증여로 간주하여 비과세를 부인하고 가산세를 부과할 위험이 존재합니다.
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