주택 양도시 주택 수 판단

Question

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표 세무사 유경진입니다.

양도소득세 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때는 "1세대"와 "1주택" 판단이 핵심입니다.

· 1세대란, 양도일 현재를 기준으로 거주자와 그 배우자 그리고 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)을 의미합니다.

따라서 양도일 현재 부모와 세대를 분리하여 생계를 함께 하지 않는다면 다른 세대로 분류됩니다. 또한 배우자는 등록상 주소기 달라도 1세대로 봅니다. 같은 주소 또는 거소에서 실제 생계를 같이 했는지를 기준으로 판단합니다. (※ 사실혼 관계는 배우자로 보지 않습니다.)

· 1주택이란 공부상 용도와 무관히, 양도 당시 사실상 주거용도로 사용하는 건물을 의미하며, 임대차계약서, 전입세대확인서, 관리비·공과금 내역 등으로 실제 주거용 사용을 판단합니다.

말씀해주신 상황이 ①대체주택을 취득하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우인지, ②혼인합가로 인해 일시적 1세대 2주택이 된 경우인지 불분명하여, 간략히 요건을 설명드리오니 참고 부탁드리겠습니다.

■ 대체주택 취득으로 인한 일시적 1세대 2주택 ■
01. 요건
(1). 국내에 1주택을 소유한 1세대일 것
(※ 원칙상 취득 당시에도 1세대 1주택일 것을 요건으로 합니다.)
(2). 종전 주택을 양도하기 전에, 신규주택을 취득하여, 일시적으로 2주택이 된 경우일 것
(3). 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후, 신규주택을 취득하였을 것
(4). 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내, 종전 주택을 양도할 것
(5). 종전 주택에 대한 2년 이상 보유요건을 충족하였을 것.
(※ 만약 종전 주택 취득 당시가 2017.08.03. 이후이며 조정대상지역인 경우에는, 거주요건 2년 이상도 충족하였을 것.)
(※ 조정대상지역 판단은 취득일 기준으로 판단하시면 됩니다. 주택의 취득일은 잔금지급일입니다.)

02. 주의사항
현재 일시적 1세대 2주택인 세대에게 1세대 1주택 비과세를 적용하는 특례는 국세청 유권해석과 판례 상 약간의 의견 차이가 있습니다.

국세청은 취득 당시가 아닌 양도일 기준으로 판단하지만, 판례는 신규주택 취득 당시에 1세대 1주택일 것으로 판단하였기에 실무상 약간의 혼동이 있습니다.

따라서 신규주택을 취득한 후 부모님 집에서 전입한 것인지 등의 판단이 별도로 필요할 것으로 판단됩니다.

■ 혼인합가로 인한 일시적 1세대 2주택 ■
01. 요건
(1) 각자 1주택을 소유한 자들 간, 혼인하여 2주택이 되었을 것
(2) 혼인신고일부터 10년 이내 세대 내 1주택을 양도할 것
(3) 양도일 현재 2년 이상 보유요건을 충족하였을 것.
(※ 만약 종전 주택 취득 당시가 2017.08.03. 이후이며 조정대상지역인 경우에는, 거주요건 2년 이상도 충족하였을 것.)

02. 주의사항
혼인합가로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 규정은, 혼인하여 각자 소유하고 있는 주택 중 하나의 주택으로 합가할 것을 요구하지 않습니다. 다시 말해, 혼인하여 새롭게 다른 주택에 임차하여 전입하신다하더라도 적용이 가능합니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 가구별 주택 수 판정의 기준일은 언제인가요?
원칙: 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때 주택 수와 세대원 구성의 기준일은 ‘양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 현재’를 기준으로 합니다.
따라서 양도일 당시에 본인과 배우자가 실제로 동일 세대를 이루고 있는 다른 주택이 몇 채인지가 최종 판정의 핵심이 됩니다.

2. 처가 주택 전입 이력이 일시적 2주택 비과세에 미치는 영향
현재 배우자가 처가(장인어른 소유)에서 전출 나와 세대분리를 마쳤다 하더라도, 과거에 처가 주택에 전입되어 있던 기간 때문에 비과세 적용에 중대한 차질이 생길 수 있습니다.

① 양도일 현재는 세대분리가 되어 있더라도...
양도일 현재 배우자가 처가에서 나와 본인 세대로 전입해 있다면 형식적으로는 '본인+배우자 1세대 2주택(일시적)' 요건을 갖춘 것처럼 보일 수 있습니다.
하지만 과세관청은 과거 전입 기간 동안 장인어른과 배우자가 '동일 세대'를 구성했는지를 엄밀하게 들여다봅니다.

② 과거 전입 기간 동안 '동일 세대'로 판정될 위험
장인어른과 배우자가 같은 주소지에 주민등록이 1달 정도 함께 올라와 있었다면, 세법상 직계존속과 동거하는 동일 세대원으로 간주될 가능성이 매우 높습니다.
만약 그 1달 동안 장인어른도 주택을 소유하고 있었다면, 그 기간 동안 본인 세대(본인+배우자)는 일시적 2주택이 아니라 3주택 이상(다주택 세대)으로 묶였던 적이 있다고 해석될 수 있습니다.

③ 일시적 2주택 비과세의 치명타 ('종전 주택 취득일' 이슈)
만약 과거 처가 주택과 세대가 합쳐졌던 기간(1달간)을 세법상 동일 세대로 보게 되면, 비과세 판정 시 장인어른의 주택까지 우리 세대의 주택 수에 합산되어 계산됩니다.

이 경우 종전 주택을 양도할 때 일시적 2주택 특례 요건(종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규 주택 취득, 신규 취득일로부터 일정 기간 내 종전 주택 양도 등)이 꼬이거나,
다주택 보유 기간이 섞이면서 비과세가 배제될 위험이 있습니다

감사합니다.

최승환 · Answer

안녕하세요 양도세 계산시 세대 주택수의 판정일은 양도일입니다.

이성민 · Answer

원칙적으로 양도일 현재 기준(보통 잔금일)으로 세대 주택 수를 판정합니다.

세대는 원칙적으로 주민등록현황에 따라 판정하고
공부상 현황과 실질 생계 현황이 다른 경우 실질에 따라 판단하게 됩니다.

실제 장인주택에서 생계를 하였으나 형식적으로 세대 분리를 한 경우 등의
특이사항이 아니라면 부부 세대와 장인 세대는 별도 세대로 볼 수 있겠습니다.

신경석 · Answer

주택수 기준은 양도일 즉 잔금일이나 등기일입니다 배우자의 경우 세대분리가 되 있더라도 같은세대로 보는게 일반적입니다

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