안녕하세요.
담빛 세무회계 대표 세무사 유경진입니다.
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신부 명의로 주택을 취득하면서 부모님과 예비배우자에게 각각 3억 원을 빌리려는 상황으로 확인됩니다.
결론적으로 실제로 상환할 수 있는 금액이라면 차용으로 처리할 수 있습니다. 다만 현재 소득을 고려하면 총 6억 원의 사적 차입금과 주택담보대출을 함께 상환하기는 쉽지 않아, 차용금 일부를 증여로 전환하는 방안도 함께 검토해야 합니다.
혼인신고 전 예비배우자로부터 받는 자금에는 배우자 증여재산공제 6억 원을 적용할 수 없습니다. 부모님으로부터 받는 자금에 대한 혼인 증여재산공제 1억 원도 혼인신고일 전후 2년 이내의 증여에 적용되므로, 현재로부터 10년 뒤 혼인할 계획이라면 현재 증여분에는 적용하기 어렵습니다.
이하에서는 문답형식으로 이어가겠습니다.
[ Q1. 신랑측 3억 원과 부모님 돈 3억 원을 어떻게 신부측에 조달해야 세무적으로 문제가 없을지 문의드립니다. ]
실제로 갚을 수 있는 채무라면 차용으로 처리할 수 있습니다.
다만 차용증만 작성하고 원금과 이자를 상환하지 않거나, 소득에 비해 상환계획이 현실적이지 않다면 증여로 판단될 수 있습니다.
부모님과 남편분으로부터 차용한 금액은 각각 별도의 차용계획서를 작성해야하며, 다음의 내용을 기입해주시는 것을 권장드립니다.
(※차용증에는 원금과 이자 상환에 관한 합리적인 계획이 있어야하며, 합리적이지 못한 상환계획은 증여로 판단될 리스크가 있습니다.)
① 대여금액과 지급일
② 이자율과 이자 지급일
③ 원금 상환기간과 상황방법
④ 연체이자 등의 조건
추가로 공증이나, 이체내역을 적요에 기록하는 등의 추가적인 증빙은 차용관계를 입증하는 데 도움이 될 수 있습니다.
결론적으로 가족 간 금전 대여 문제는 차용증보다, 실제 원금 및 이자 지급 증빙이 가장 중요합니다. 차용증은 있지만, 실제로는 원금 · 이자 상환을 하지 않는 경우에는, 세무서 사후관리를 통해 증여세가 부과될 수 있습니다.
추가로 이자를 지급하실 때는 27.5%를 원천징수하여 세금 신고를 진행해야하며, 남편분과 부모님은 종합소득세 신고 시 신고여부를 검토해야합니다.
[ Q2. 소득 대비 차용금 문제 및 대출 활용 방안 ]
현재 소득만으로 6억 원의 사적 차입금과 주택담보대출을 함께 상환하기는 쉽지 않아 보입니다.
실제 차용이라는 점에서 다소 의문이 있을 수 있으므로, 혼인신고 및 증여세 신고를 진행하지 않는다면 리스크는 있습니다.
이자 부담을 낮추기 위해 연 1.3%의 이자를 지급하면 저리대출에 따른 증여이익이 기준금액에 미달할 수 있습니다. 다만 차용금 원금까지 정상적인 채무로 인정된다는 의미는 아닙니다.
연 이자율 4.6% 로 설정(법정이자율)하여 계산한 이자금액과 실제 지급한 이자금액을 뺀 차액이, 연간 1,000만 원 미만인 경우에는 이자 부분에 있어서는 증여에 해당하지 않습니다. (※ 전체가 채무로 인정될 수 있다는 것은 아닙니다.)
예를 들어 설명드리겠습니다.
(실제 이자를 1.3%만 지급하신다고 가정.)
① 3억 원 x 연 4.6% = 1,380만 원
② 3억 원 x 연 1.3% = 390만 원
③ 차액 = 990만 원
위 경우에는 연 1,000만 원에 미달하므로 실제 차용이 맞다면 증여세는 발생하지 않습니다만, 현실적인 원금 및 이자 상환 능력과 실제 이자 및 원금이 다시 부부의 공동생활비로 사용된다는 점에서 다소 분쟁이 있을 수 있습니다.
끝으로 위와 같이 소득에 비해 차용금이 큰 경우에는 현재 소득만으로 총 6억 원의 사적 차입금과 주택담보대출을 함께 부담하는 구조는 세무상 위험이 있습니다.
따라서 다음 방안을 검토해보실 것을 권장드립니다.
① 부모님 자금 일부 또는 전부를 증여로 신고하고, 실제 상환할 수 있는 금액만 차용하는 방법
② 금융기관 대출을 승인 가능한 범위까지 활용하여 사적 차입금을 줄이는 방법
③ 매매가를 낮추거나 자기자금을 추가로 확보하는 방법
④ 소유권 구조를 변경할 수 있다면 실제 자금 부담액에 맞춰 공동명의 취득을 검토하는 방법
다만 예비배우자가 이미 1주택을 보유하고 있으므로 공동명의로 취득할 경우 취득세, 양도소득세, 주택 수 및 토지거래허가 조건을 별도로 검토하여, 일시적 1세대 2주택 비과세 특례도 확인해야합니다.