• Q.

  형제간 저가양도

  안녕하세요. 형제 간 아파트 지분 이전 관련하여 상담 요청드립니다.
  
  ■ 현재 상황
  - 아파트 시가: 약 5.5억 원
  - 이전 대상 지분: 30% (시가 기준 약 1억 6,500만 원)
  - 이전 관계: 형제 간 (본인 → 형)
  - 소재지: 규제지역
  
  ■ 검토 중인 방안
  형이 1000만원이 모잘라서 1000만원을 증여
  
  
  ■ 궁금한 사항
  1. 형제간의 증여는 10년 동안 1000만원 까지는 비과세인걸로 아는데 1000만원 증여 후 매매할 때 1억6500만원을 송금 받아도 문제가 되지는 않을까요?
  신*현 님
  조회 : 245건 답변 : 3건 26.07.29 즐겨찾기
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  김동훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.07.29

  결론부터 말씀드리면, 형에게 1,000만 원을 먼저 증여한 뒤 지분 매매대금으로 총 1억 6,500만원을 송금받는 것은 세법상 지극히 정당한 거래이며 아무런 문제가 되지 않습니다. 형제간 증여재산공제 한도(10년 합산 1,000만원)에 따라 1,000만원은 증여세가 비과세(0원) 처리되며, 이후 형이 증여받은 돈과 본인의 자금을 합쳐 지분 매입 대금으로 지급하는 1억 6,500만원은 '증여'가 아닌 '정상적인 매매대금'으로 인정되기 때문입니다.
  
  다만, 세무 리스크를 피하기 위해 몇 가지 행정 절차를 철저히 이행하셔야 합니다. 우선 증여세가 0원이라 하더라도 자금 출처를 정식으로 인정받기 위해 1,000만원 증여에 대한 증여세 신고를 반드시 완료해야 합니다. 또한 해당 아파트가 규제지역에 위치해 있으므로 주택자금조달계획서 제출 시 1,000만원은 '증여' 항목에, 나머지 1억 5,500만원은 예금이나 대출 등 정당한 '자기자금/부채'로 명확히 나누어 기재해야 합니다.

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  은봉수 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.07.29

  안녕하세요
  
  형제간 공제는 10년 합산 1,000만 원이며, 1,000만 원 증여 후 매매대금 전액을 수령하는 구조는 문제없습니다.
  
  다만 증여세 신고 + 증여와 매매의 시차 확보 + 자금조달계획서 기재 일치가 소명의 핵심입니다.
  
  1천만원을 주지 않고 1천만원 더 싸게 저가 양도 대안도 있으나 양도세가 시가 기준으로 동일하게 계산되므로, 증여 신고 방식이 더 깔끔합니다.
  
  답변이 도움이 되길 바랍니다

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  최영철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.07.29

  안녕하세요. 질문내용에 대하여 간략히 답변드리도록 하겠습니다.
  
  1. 형제간은 기타친족(4촌이내 혈족 및 3촌이내 인척)에 해당하므로 증여세 과세가액에서 10년간 합산하여 1천만원까지 증여재산공제가 적용되므로 형이 동생에게 실질적으로 1천만원을 증여할 경우 증여세는 해당없지만, 아파트 지분거래와 연결되어 있어 반드시 아파트 지분거래 전에 증여계약서 작성과 함께 수증자인 형이 증여받은 1천만원에 대하여 필수적으로 증여세 신고를 하여야 합니다. (증여계약서 작성하고 실제로 금융기관 이체 등 증여 증빙도 비치 필수)
  
  * 실제 증여가 아니라 형식만 증여를 취한다면 시가대로 거래할지라도 사실상 1천만원은 동생 본인(질문자님) 자금이므로 그 만큼의 저가양도가 적용될 수 있습니다.
  ** 형이 1천만원이 부족하다고 하셨는데, 1천만원 증여없이 부족한 동 금액 만큼 양도지분율을 줄여서 시가대로 양도하는 방법도 생각해 볼 수 있겠습니다.
  
  2. 또한, 형제간 아파트 지분(30%)거래는 특수관계인간 거래에 해당하므로 반드시 세법상 시가(1순위 : 해당재산에 대한 양도일 전.후 각 3개월 내의 매매가액.감정가액, 2순위 : 양도일 전 3개월~양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 유사 매매사례가액) 에 따라 지분거래가 이루어져야 세무상 문제가 발생하지 않습니다.
  시가를 정확히 평가(판단).적용하여 거래(계약서 작성 등)하고, 지분 양도대금도 정확하게 수취(금융 거래내역 등 필수적 증빙 비치)하여야 합니다.
  
  참고로, 세법상 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상인 경우에는 부당행위계산부인 규정이 적용되어 양도자(동생 본인)는 양도소득세가 부과되며, 추가로 [(시가-대가)의 차액이 시가의 30% 이상 또는 그 차액이 3억원 이상인 경우] 양수자(형)에게 별도로 저가양수에 따른 증여세가 부과될 수 있습니다.
  
  * 공동주택(아파트) 의 경우 유사 매매사례가액 적용기준 : 아래의 요건을 모두 충족하는 주택(해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택)
  1. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것
  2. 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
  3. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
  
  도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.

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