세무 Q&A
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Q.
부부 공동명의 부동산 매입 시 지분 설정
서울 부동산 매수하여 공동명의 지분과 자금조달 계획에 대해 상담받고 싶습니다.
현재 상황 (금액은 예시)
• 생애최초 1주택입니다.
• 매매가: 10억
• 아직 잔금 및 등기 전입니다.
자금 조달 계획
• 본인 부담: 약 8억 원
◦ 주담대 3억
◦ 현금 1억
◦ 제 명의 전세 보증금 4억 (본인 3억, 아내 1억)
• 아내 부담: 약 2억
• 전세보증금 4억은 본인 단독명의 임대차계약으로 되어 있지만, 아내가 1억 부담했습니다. 해당 자금 흐름은 증빙이 가능합니다.
궁금한 사항
1. 계약 신고 시 제출하는 자금조달 계획의 자금 부담 비율로 지분이 결정되는것인지?
2. 향후 매도 가능성을 고려하면 처음부터 50:50 공동명의로 하는 것이 양도세 측면에서 더 유리한지 궁금합니다.
3. 만약 50:50 공동명의가 유리하다면, 위 자금구조에서
◦ 자금조달계획서는 어떻게 작성하는 것이 적절한지,
◦ 자금 출처는 어떻게 맞추는 것이 좋은지,
◦ 배우자 증여공제(10년 6억 원)를 활용하는 것이 적절한지
상담받고 싶습니다.
4. 현재 주택담보대출 제 단독 명의로 진행할 계획인데 배우자 명의로도 일부 발생시키면 지분을 50:50으로 가져가는 데 도움이 되는지 궁금합니다.
5. 만약 현재는 80:20으로 취득하고, 추후 제 지분 일부를 배우자에게 증여하여 50:50으로 변경하는 방법도 검토하고 있습니다.
◦ 이 경우 증여세, 증여취득세, 등기비용 등을 고려했을 때,
◦ 처음부터 50:50으로 취득하는 것과 비교하여 어떤 방식이 더 유리한지 궁금합니다.
최*음 님
조회 : 308건
답변 : 1건
26.07.29
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박진송 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.07.29
안녕하세요 , 참진 세무회계 박진송 세무사입니다.
답변드립니다~!
1. 자금조달계획서는 실제 취득자금의 출처와 조달방법을 신고하는 자료이고, 등기 지분은 당사자 간 약정에 따라 정할 수 있습니다.
다만 실제 부담액과 등기 지분이 불일치하면 그 차액은 배우자 간 증여로 볼 수 있습니다.
2.. 공동명의로 보유시 누진세율 회피할 수 있고, 기본공제를 받을 수 있으므로 양도세부담이 낮아지는 효과가 있습니다.
3. 자금조달계획서 작성시에 있는 사실대로 작성후, 부담비율(7:3 혹은 8:2)과 공동명의 비율(5:5)과의 차이만큼(2)을 증여로 신고하는 것이 안전합니다.
이때, 다른 증여재산(과거 10년내)이 없다면 배우자공제로 증여세액은 발생하지 않을 것입니다.
4. 배우자 명의로 대출을 받을 수 있고, 이자율을 고려하였을 때 이자비용이 큰 차이가 없다면 5:5 자금부담 후 공동명의로 취득한다면, 증여 없이 취득하게되는 장점이 있습니다.
5. 자금조달 비율(8:2)대로 취득후 5:5 공동명의로 등기시에는, 증여세는 발생하지 않을 것이나 취득세 부담과 등기비용이 추가로 부담이 발생합니다.
반면, 최초에 5:5로 취득하게된다면 추가적인 비용은 발생하지 않아서 더 유리한 점이 있습니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 지분은 등기 시 매수인이 합의한 비율로 결정되므로 자금조달계획서의 비율로 자동 설정되는 것은 아니지만, 등기 지분과 실제 자금 부담 비율이 다를 경우 그 차액이 증여로 간주되어 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.
2. 양도소득세는 과세표준 구간에 따라 누진세율이 적용되므로, 양도차익을 절반으로 분산할 수 있는 50:50 공동명의가 80:20 등 비대칭 지분이나 단독명의보다 양도세 절감 측면에서 더 유리합니다.
3. 10억 원을 50:50 지분으로 매수한다면 자금조달계획서상 남편과 아내가 각각 5억 원의 자금 출처를 증빙해야 하며, 아내의 부족한 자금(약 2억 원)은 배우자 증여공제(10년간 6억 원)를 활용해 남편이 현금 증여하는 것으로 처리하고 증여세 신고를 한 뒤, 아내의 자금조달계획서 내 '증여·상속 등' 항목에 해당 금액을 기재하여 5억 원을 맞추는 것이 적절합니다.
4. 주택담보대출을 배우자 명의로도 일부 발생시키면 해당 대출금만큼 배우자의 자금 출처로 인정받을 수 있으므로, 50:50 지분 설정을 위해 남편이 아내에게 증여해야 하는 현금 규모를 줄이는 데 직접적인 도움이 됩니다.
5. 80:20으로 취득 후 나중에 지분을 증여하면 증여 시점의 시가 상승분이 반영되어 증여액이 커질 수 있고, 최초 매수 시의 매매 취득세 외에 추가로 증여 취득세와 등기 비용이 이중으로 발생하므로, 배우자 증여공제 한도 내라면 처음부터 50:50 지분으로 매수하여 비용을 한 번만 지불하는 것이 훨씬 유리합니다.
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