[순수증여] 임대차 특약 작성 시, 증여 등기 전에 보증금을 미리 반환해야 하나요?

Question

정우준 · Answer

안녕하세요. 우정세무회계 정우준 세무사입니다.

순수증여로 처리하려면 증여등기 전에 임대차보증금을 반환하고 임대차관계를 종료하는 방법이 가장 안전합니다.

주택이 양도되면 임대인의 지위와 보증금 반환의무도 원칙적으로 새 소유자에게 승계됩니다. 증여계약서에 부모가 보증금을 부담한다고 적더라도 그 약정은 부모와 자녀 사이의 내부 정산 약정에 가깝고, 임차인에 대한 반환의무까지 없애는 것은 아닙니다. 따라서 자녀가 보증금 반환채무를 승계한 것으로 판단되면 해당 채무 부분은 부담부증여 쟁점이 생길 수 있습니다.

세입자가 계속 거주해야 한다면 특약만으로 위험을 완전히 없애기는 어렵습니다. 증여 전에 부모 자금으로 보증금을 반환하고, 필요하면 자녀가 새 소유자가 된 뒤 임차인과 새로운 계약을 체결해 보증금을 다시 받는 구조가 사실관계를 가장 명확하게 만듭니다. 기존 계약을 그대로 둔 채 부모가 나중에 대신 갚는 방식은 소명 부담이 남습니다.

제상용 · Answer

안녕하세요. 문의 주신 내용에 답변드립니다.

채무 미인수 특약만으로는 순수증여로 인정받기 어렵습니다. 등기 접수일 전에 증여자 자금으로 보증금을 반환해 채무를 없앤 뒤 등기를 진행하는 방식이 가장 안전합니다.

1. 특약의 한계

주택임대차보호법은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 증여로 소유권이 넘어가는 경우도 양수에 포함됩니다. 임차인이 주택 인도와 전입신고로 대항력을 갖추고 있다면, 보증금 반환채무는 소유권과 함께 자녀에게 넘어갑니다.

따라서 당사자끼리 채무는 부모가 부담한다고 정해도 임차인에게는 그 약정을 주장하기 어렵습니다. 과세관청은 이 점을 들어 보증금 상당액을 수증자가 인수한 채무로 보아 부담부증여로 판단할 가능성이 높습니다. 특약은 소명자료 중 하나일 뿐 결론을 뒤집는 장치는 아닙니다.

또한 나중에 부모가 대신 보증금을 갚아주면 그 시점에 별도의 증여로 볼 여지가 생깁니다. 위험이 없어지는 것이 아니라 뒤로 미뤄집니다.

2. 사전 반환의 필요성

다툼의 소지를 줄이려면 등기 전 반환이 사실상 유일한 방법입니다. 보증금 반환과 임대차 종료, 등기 접수, 증여세 신고 순으로 진행하십시오.

3. 실무 권장

· 부모 계좌에서 임차인 계좌로 직접 이체하고 반환영수증과 해지합의서를 남기십시오
· 반환자금의 출처 증빙을 함께 보관하십시오
· 임차인 퇴거가 어렵다면 부담부증여를 전제로 세액을 비교해 보십시오

부담부증여가 되면 채무 인수분은 유상양도로 보아 증여자에게 양도소득세가 나옵니다. 증여자가 다주택자이고 조정대상지역 주택이라면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과 대상이므로 부담이 크게 늘어납니다.

증여재산공제는 수증자 기준 10년 합산으로 직계존비속 5천만 원입니다. 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이고, 증빙은 15년간 보관하십시오. 임대인 지위 승계는 민사 영역이라 개별 사안에서 결론이 달라질 수 있으니 임대차계약서를 지참해 상담받아보시길 권합니다.

세무 Q&A

[순수증여] 임대차 특약 작성 시, 증여 등기 전에 보증금을 미리 반환해야 하나요?

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