• Q.

  이월과세와 양도세

  2018년 서초구에 아내 명의로 오피스텔을 분양 받음 (분양가: 2억 6천). 업무용으로 사업자 등록. 시행사 주선으로 중도금 대출 2억 정도 받음.
  2020년 가을까지 담당 세무사에게서 환급금인지 뭔지 모르지만 무슨 명세서 같은 게 몇 차례 옴.
  
  2020년 가을 입주 시점에 아내가 나(남편)에게 이 오피스텔을 증여함(증여가: 1억 4천). 나도 사업자를 내고 오피스텔에 사업자로 세입자를 받음. 내 명의로 오피스텔 담보 대출을 받아 중도금 대출을 상환함.
  
  2026년 현재: 이 오피스텔을 주거용으로 전환해 매도하고자 함. 현재 1가구 1주택 상태.
  
  질문
  1. 2026년 가을께 이 오피스텔이 매도가 된다면 양도세 계산 시 취득가액이 제가 증여 받은 1억 4천만원이 아니라 아내의 최초 분양가, 즉 2억 6천이 맞을까요? 2억 6천을 적용 받는 데 결격 사유는 없을까요?
  2. 주거용 전환 시, 즉 사업자 폐업 시 제가 반환해야 하는 부가세 환급(?) 금액은 얼마나 될까요?? 아내가 증여 전까지 얼마를 환급 받았는지 모르는데 대략 어느 정도 금액일지 알 수 있을까요? 서울 시내 일반적인 오피스텔 분양일 경우를 상정한다면요? 어떤 상담에서는 제가 토해내야 하는 금액은 없다라고도 하던데...
  
  요약하면 다음과 같습니다.
  2018년 분양가: 2억 6천.
  2020년 증여가: 1억 4천.
  2026년 가을 매도 희망. 현재 1주택자이나 이 물건이 주거용 전환될 시 2주택자 가능성
  
  긴 글 읽어 주셔서 고맙습니다.
  
  베*트 님
  조회 : 88건 답변 : 1건 26.08.04 즐겨찾기
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  김주성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.04

  1. 취득가액 (양도소득세)
  증여일(2020년 가을) 기준 이월과세 규정은 구법 5년이 적용됩니다(개정법 부칙상 2023년 이전 증여분은 종전 5년 규정 유지). 매도 예정일(2026년 가을)은 이미 5년을 경과했으므로 §97의2 이월과세 자체가 적용대상에서 제외됩니다. 따라서 취득가액은 아내의 최초 분양가 2억6천이 아니라 증여받은 가액 1억4천만원(+증여취득세 등 필요경비)이 원칙입니다.
  
  2. 부가가치세 반환 (면세전용 간주공급)
  업무용(과세)→주거용(면세) 전환 시 환급받은 매입세액 중 미상각분 반환 의무 발생(부가세법 §10①4호, 시행령 §66). 계산식: 간주공급가액 = 건물분 공급가액×(1-5%×경과 과세기간수), 20기(10년) 경과시 0. 핵심 미확정 변수 3가지 확인 필요:
  ① 최초 분양계약서상 건물분/토지분 안분비율
  ② 2020년 증여 시 아내의 폐업신고 여부(포괄양수도 여부에 따라 경과기간 기산일 상이)
  ③ 담당 세무사 발송 환급명세서 원본
  
  가정 계산 시 약 320만~640만원대 반환 가능성 있어 보이며, "반환 없다"는 상담은 10년 경과로 착각했을 가능성이 있어 재확인이 필요합니다.
  
  3. 참고: 주거용 실제 전환 시점부터 2주택 상태로 카운트되므로, 전환과 매도 시점을 근접시켜 기존 거주주택 비과세 요건 관리가 필요합니다.

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