세무 Q&A
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Q.
부동산 개정안내 상생임대주택 문의
안녕하세요.
1세대 1주택자이며, 동일 주택에서 세입자 변경 없이 연속으로 임대차계약을 체결해 왔습니다.
1번 계약: 2년 (취득 후 첫 계약)
2번 계약: 2년 (정상 만료)
3번 계약: 2026년 3월 ~ 2028년 3월 (임대료 동결, 법정 체결 기한 내 진행)
*****질의 내용
취득 후 첫 번째 계약이 아니더라도, 2번째 계약을 '직전 임대차계약'으로 설정하고, 3번째 계약을 '상생임대차계약'으로 지정하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받는 것이 세법상 가능한지 문의드립니다.
최근 발표된 세제개편안(상생임대차계약 종료 후 1년 이내 양도 시 특례 적용)과 연계하여, 위와 같이 2번-3번 계약을 묶어 신고할 경우 3번째 계약 만료(2028년 3월) 후 1년 이내 양도 시 비과세 혜택이 정상적으로 유지되는지 궁금합니다.
최*배 님
조회 : 578건
답변 : 3건
26.08.04
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박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.08.05
안녕하세요. 박철원세무사입니다.
첫번째 임대차계약을 제외하고 두번째 임대차계약을 직전임대차계약으로 1년 6개월 이상 실질임대기간을 충족한 경우 다음 임대차계약을 상생임대차계약으로 보고, 2년 거주요건 없이 양도가액 12억원 이하는 전액 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.
세법개정안을 보면 29년 3월달이 이내에는 양도를 하셔야 양도가액 12억원 이하 양도소득세 비과세가 가능하실 것 같습니다. 장기보유특별공제를 적용 받기 위해서는 28년도에 양도를 하시는 것을 권해 드립니다.
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신훈식 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.08.05
2번3번 계약으로 상생임대차계약은 성립하여 거주요건이 성립될수 잇습니다.
또한 1번과 2번이 상생임대차계약이 성립된다면 이미 요건을 성립한게 됩니다.
세제개편안은 아직 미정이므로 확답드리기 어려우나 질문하신 2-3번 후 1년후 양도시에도 거주요건인정이며 다른 요건이 일세대일주택비과세 요건을 충족한다면
비과세는 가능할것입니다.
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이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.08.05
안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.
작성자님의 질의 내용대로 2번째 3번째로도 요건을 충족한 경우 특례적용이 가능할 것으로 보입니다.
세재개편안에 대해서는 당장은 확답을 드리기 어렵습니다. 감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
취득 후 첫 번째 계약이 아니더라도, 실제 임대기간 1년 6개월 이상을 충족한 두 번째 계약을 '직전 임대차계약'으로 삼고 임대료 인상률 5% 이하 요건을 충족한 세 번째 계약을 '상생임대차계약'으로 지정하여 1세대 1주택 비과세 특례(거주요건 2년 면제)를 적용받는 것은 세법상 가능합니다.
또한, 2024년 세법개정안에 따라 상생임대주택 제도의 적용 기한이 2026년 12월 31일까지로 연장될 예정이므로, 해당 기한 내에 세 번째 계약을 체결하고 실제 임대기간 2년을 충족한다면 계약 만료 후 1년 이내 양도 시에도 비과세 혜택은 정상적으로 유지됩니다.
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