부자간 부동산 매도시 일부 증여 가능 여부

Question

윤태근 · Answer

안녕하세요. 말씀하신 방식의 거래, 즉 매매금액의 일부는 증여로 하여 현금이 오가지 않고 증여계약 및 증여세 신고하는 방식은 물론 가능합니다. 매매계약서에도 잔금지급방식에 증여문구를 넣고, 증역계약서 또한 따로 작성해두면 좋을 것 같네요!
좋은 하루 되시고 답변 채택 부탁드립니다!

최영철 · Answer

질문에 답변드리도록 하겠습니다.

1. 부동산 매매대금 8.5억원 중 잔금 3억원을 정상적으로 증여계약서를 작성하고 증여세를 신고(납부) 한다면 증여로 처리 가능합니다.
* 아울러, 계약금 등으로 먼저 지급하는 5.5억원에 대해서도 본인 자금이라는 자금출처(소득으로 저축 등)가 명확해야하고 현금지급이 아니라 금융기관 이체 서류 등 대금지급 금융증빙도 필수적으로 갖추어져 있어야 합니다.(직업, 나이, 소득, 재산처분내역 등 자금원천과 비교해서 5.5억에 대한 자금출처 부족시 증여세 이슈 발생함)

2. 추가로, 부자간 부동산거래는 "특수관계인간 거래" 에 해당하므로 세법상 시가(감정가액, 유사매매사례가액 등)로 거래 및 양도소득세 신고납부가 필수적 입니다. 만약에 시가대로 거래하지 않으면 부당행위계산부인규정이 적용(시가와 거래가액의 차액이 "3억원 이상" 이거나, "시가의 5%에 상당하는 금액 이상" 인 경우)되어 양도자에게는 양도소득세, 양수자에게는 증여세가 과세 될 수 있습니다.

박경훈 · Answer

능합니다. 다만 단순히 “잔금 3억원을 증여로 상계한다”고 처리하기보다는 매매와 증여가 각각 실제로 이루어졌다는 점이 명확해야 합니다.

매매대금 8.5억원 중 5.5억원은 실제 지급하고, 나머지 3억원은 부모가 자녀에게 증여한 후 자녀의 매매대금 지급채무와 상계하는 구조로 설계할 수 있습니다.

이 경우 현금 3억원이 실제로 이동하지 않더라도 증여계약서와 상계합의서 등을 갖추고 증여세를 정상 신고하는 것은 가능합니다. 다만 부자간 부동산 거래는 자금흐름과 거래가액을 엄격하게 확인하므로 계약서에 증여 및 상계 내용을 명확히 기재하고, 8.5억원이라는 매매가액 자체가 시가에 부합하는지도 확인해야 합니다.

다만 이 방식은 양도자인 부모의 양도소득세와 자녀의 증여세를 별도로 계산해야 하므로, 실제 실행 전에는 8.5억원의 시가, 부모의 취득가액, 취득일 등을 가지고 매매+증여와 순수증여를 비교해보는 것이 좋습니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

상하신 대로 현금 이동 없이 증여계약서만으로 잔금을 상계처리하는 것은
가능하며 실무에서도 자주 활용되는 합법적인 방법입니다.

현금 이동 없는 잔금 상계처리 여부 : 부모가 자녀에게 받아야 할 부동산 매매 잔금 채권을 자녀에게 증여하거나,
자녀의 잔금 지급 채무를 면제해 주는 방식(상속세 및 증여세법 제36조 '채무면제 등에 따른 증여')으로 처리할 수 있습니다.
어차피 증여세를 적법하게 신고할 계획이시라면, 불필요하게 3억 원의 현금을 이체했다가 다시 돌려받는 식의 번거롭고 의미 없
는 과정을 거칠 필요 없이 '증여계약서' 작성만으로 잔금 채무를 상계(소멸)시킬 수 있습니다.

감사합니다.

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