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  주택 구매 시 전세보증금 출처

  안녕하세요.
  
  현재 남편 명의로 전세계약이 되어 있는 주택에 거주하고 있습니다. 최근 남편 명의로 아파트 청약에 당첨되었습니다.
  
  현재 거주하고 있는 집의 최초 전세보증금은 2억 8천만원이며, 이 금액은 혼인신고 약 3년 전 제가 제 계좌에서 집주인에게 전액 직접 송금했습니다. 당시 남편과 저 사이에 차용증을 작성하거나 이자를 지급한 사실은 없습니다.
  
  남편이 먼저 전세계약을 체결하여 거주하였고, 저는 해당 전세계약 약 2년 후이자 혼인신고 약 1년 전에 이 주소로 전입신고했습니다.
  
  향후 전세계약을 한 차례 연장하면서 보증금이 약 2천~3천만원 증액될 가능성이 있으며, 증액분은 남편이 본인 자금으로 전액 부담할 예정입니다.
  
  최종적으로 전세계약이 종료되면 집주인은 계약자인 남편 계좌로 약 3억~3억 1천만원의 전세보증금을 반환하게 됩니다. 남편은 반환받은 보증금을 분양받은 아파트의 분양 자금에 사용할 예정입니다.
  
  궁금한 점은, 혼인 전에 제가 집주인에게 직접 지급한 최초 전세보증금 2억 8천만원도 현재 남편에게 귀속된 전세보증금 반환채권으로 보아, 향후 반환받은 금액을 남편의 주택 취득자금으로 인정받을 수 있는지입니다.
  
  아니면 최초 자금의 출처가 제 계좌였기 때문에, 전세계약 명의와 실제 반환받는 계좌가 남편 명의이더라도 해당 2억 8천만원은 향후에도 제 자금으로 보아야 하는지 궁금합니다.
  
  추가로 공동명의 지분, 주택 취득자금 및 대출 상환과 관련하여 상담드리고 싶은 사항이 여러 가지 있어, 필요하면 답변 주신 세무사님께 별도의 전화상담도 진행하고 싶습니다.
  
  
  아**엔 님
  조회 : 180건 답변 : 3건 26.08.12 즐겨찾기
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  정현석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.12

  채택답변

  1. 최초 보증금 2억 8,000만 원의 자금 출처 판단
  명의와 실제 자금 흐름이 불일치하기 때문에 국세청 조사 시 남편에 대한 증여 세무리스크가 존재합니다.
  
  2. 배우자 증여세 공제 활용 (혼인신고 후 10년간 6억 원 공제)
  
  현재는 혼인신고가 완료된 상태이므로, 배우자 간 증여는 10년 합산 6억 원까지 증여세가 과세되지 않습니다.
  
  
  3. 아파트 공동명의 취득 검토
  
  최초 보증금 형성 자금이 아내 자금이었음을 반영하여 청약 당첨 아파트의 지분을 공동명의로 취득하면,
  자금 출처 소명 시 아내의 자금 출처와 남편의 증액분/대출금을 각각 합리적으로 배분하여 인정받기 수월해집니다.

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  지태호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.13

  안녕하세요. 답변 드리겠습니다.
  
  사안의 경우 부부간 선택에 따라 달라질 수 있을 것으로 보입니다.
  
  남편분 명의로 임대차계약이 작성되었고, 반환 또한 남편분 계좌로 이루어지므로 일단은 남편분의 자금으로 보는 것이 주택취득자금조달계획서 작성 시에도 어려움이 없을 것입니다.
  *반환되는 임대보증금은 자기자금으로 추정하기 때문
  
  다만, 부부간에는 6억까지는 세부담 없이 증여를 할 수 있으므로 만약 아내분의 자금출처가 부족할 경우 남편분이 재차 아내분에게 증여를 함으로써 새로운 자금출처를 만들 수 있을 것입니다.
  
  설령 과거에 아내분께서 남편분께 임대보증금을 준 것을 과세관청에서 문제삼는다 할지라도 이를 증여했던 것이라 주장한다면 큰 문제가 없을 것입니다.
  
  결론적으로, 증여공제 6억원 이내의 금액이므로 자유로이 주고받으셔도 무방해보인다는 것입니다.
  
  물론 향후 추가 증여계획이 있다면 조금 더 치밀하게 계획을 세워보시기 바랍니다.
  
  자세한 내용은 가까운 세무사님께 상담을 요청하시는 것을 권해드립니다.
  
  
  조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.
  
  감사합니다.

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  박경훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.13

  최초 전세보증금 2억8천만원을 실제로 아내가 부담했고 남편에게 차용한 사실도 없다면, 단순히 전세계약 명의가 남편이라는 이유만으로 남편의 취득자금으로 인정된다고 단정하기는 어렵습니다.
  
  특히 보증금 반환채권의 실질적인 귀속과 최초 자금출처를 함께 확인하므로, 남편이 반환받은 2억8천만원을 아파트 취득자금으로 사용하는 경우 증여 문제나 자금출처 소명이 발생할 가능성이 있습니다.
  
  따라서 현재 상황에서는 최초 보증금 지급내역, 전세계약서, 전입 시점 및 부부간 자금관계를 종합적으로 검토한 후 주택 취득자금으로 사용하는 것이 안전합니다.
  

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