월세 계약 명의변경

Question

이재승 · Accepted Answer

안녕하세요, 회계사 이재승입니다. 문의하신 순서대로 답변드립니다.

1) 자동으로 변경되지 않습니다. 재계약을 자녀 명의로 체결하면 임차인 지위와 보증금 반환채권이 자녀에게 귀속되는 '새 계약'이 되는 것이고, 원칙은 임대인이 어머니께 기존 보증금을 반환하고 자녀가 새로 지급하는 구조입니다.

2) 실제로는 어머니 자금 1억3천만원이 자녀 명의 보증금이 되므로 증여로 볼 수 있습니다. 증여로 처리한다면 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내 신고·납부해야 하며, 성년 자녀 공제 5천만원(10년간) 적용 시 과세표준 8천만원, 증여세는 약 800만원(신고세액공제 반영 시 약 776만원) 수준입니다.

3) 맞습니다. 차용증 작성 + 계좌이체로 확인되는 이자 지급 또는 원금 분할상환 + 자녀의 상환능력이 갖춰지면 금전소비대차로 인정받을 수 있습니다. 참고로 1억3천만원은 무이자로 빌려도 적정이자(연 4.6%) 상당액이 약 598만원으로 연 1천만원 미만이라 이자 부분에 대한 증여세는 과세되지 않습니다(상증법 제41조의4). 다만 만기에 실제 상환이 이루어지지 않으면 그 시점에 증여로 과세될 수 있습니다.

4) 계약 명의는 자녀지만 실제 거주자가 부모님이고 어머니가 본인 주거비로 월세를 부담하는 것이라면, 자녀에게 이전되는 이익이 없어 원칙적으로 증여로 보기 어렵습니다. 다만 명의와 실질이 달라 소명 요구 가능성이 있으니, 월세는 어머니 계좌에서 임대인에게 직접 이체하여 자금 흐름을 명확히 남겨두시기 바랍니다.

5) 4)와 같이 어머니 본인의 주거비 부담으로 보면 증여가 아니므로 굳이 차용으로 구성할 필요는 없습니다. 만약 보수적으로 차용 처리를 원하신다면 누적 금액에 대한 차용증 작성과 실제 상환이 전제되어야 합니다.

박경훈 · Answer

명의 변경과 함께 보증금 1억3천만원을 자녀가 승계하면 증여로 볼 가능성이 있어 증여세 검토가 필요합니다.
차용으로 처리하려면 차용증뿐 아니라 실제 이자 지급과 원금 상환 등 실질적인 차용관계가 확인되어야 합니다.
어머니가 계속 월세를 부담하는 경우에도 자녀에게 경제적 이익을 준 것으로 보아 증여 문제가 발생할 수 있으므로, 계약 변경 전에 전체 구조를 검토하시는 것이 안전합니다.

김주성 · Answer

1. 게임재화 매매 관련 세무 (종합소득세 및 부가가치세)
필요경비 인정: 개인 간 계좌이체 매입분(6,300만 원)은 이체확인증, 이체 내역 엑셀 대장, 사업 구조 소명서 등을 객관적으로 갖추면 종합소득세 신고 시 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 단, 추계신고가 아닌 장부 작성(복식부기)이 필수입니다.

부가가치세 리스크: 영리 목적의 게임재화 판매는 부가가치세 과세 대상입니다. 개인 매입분은 적격증빙(세금계산서)이 없어 부가세 공제가 원천적으로 불가능하므로, 부가가치세 기한후신고 시 세금 부담이 커질 수 있어 세무대리인의 조력이 필요합니다.

2. 상속주택 매도 및 지분 정리 (증여세 및 양도소득세)
지분 대금 수령: 아파트 매각 대금으로 큰누나의 빚(3억 원)을 바로 상환하면 다른 가족들의 몫을 대신 갚아준 것이 되어 큰누나에게 증여세가 부과됩니다. 매각 대금은 반드시 각자의 지분 비율대로 통장으로 나누어 수령해야 안전합니다.

양도세 절세 방안: 2주택자인 질문자님의 지분(2/9) 양도세를 줄이려면, 아버님 작고 당시(2020년 4월) 전후 6개월의 '유사매매사례가액'을 찾아 상속세 기한후신고를 진행해 취득가액을 높이는 것이 가장 효과적인 절세 방법입니다.

3. 부모님 월세 계약의 자녀 명의 변경 (증여세)
보증금 증여 문제: 계약자 명의를 자녀로 변경하면 보증금 1.3억 원이 증여로 간주되어 증여세(약 800만 원)가 발생합니다. 이를 피하려면 명확한 차용증을 작성하고 객관적인 상환 내역을 남겨야 합니다.

월세 대납 리스크: 어머니가 매월 내주시는 월세 150만 원도 증여세 과세 대상입니다. 생활비 성격인 월세를 부모가 지속적으로 대납하는 것을 차용으로 인정받기는 매우 어렵습니다. 따라서 계약 명의를 어머니로 유지하거나, 자녀 명의로 변경할 경우 월세는 반드시 자녀 본인의 자금으로 직접 납부해야 세무 리스크를 없앨 수 있습니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. 재계약 시, 자동으로 보증금 명의도 자녀로 변경되는지 ]

아닙니다.

실무상으로는 대부분 임대인의 자금 사정으로 인해 새로운 임차인으로부터 보증금을 받고, 기존 임차인에게 기존 보증금을 반환하는 형식으로 진행됩니다.

[ Q2. 보증금 명의인이 자녀로 바뀔 시 증여 문제가 생길텐데 바로 증여세 납부도 해야 하는지 ]

보증금을 반환하지 않고, 자녀의 명의로 신규 계약이 체결된 경우이고 해당 보증금만큼의 금액을 어머님께 반환하지 않는다면 증여에 해당될 수는 있습니다.

[ Q3. 증여로 보지 않으려면, 차용증 작성 후 이자 지급 사실과 상환이 확인된다면 증여로 보지 않는지 ]

네. 차용증 작성하시고, 실제로도 이자와 원금을 상환계획대로 진행하셨다면 증여에 해당하지 않습니다.

[ Q4. 월세를 어머니가 부담한다면 5천만원 공제 외 금액에 대한 증여세 여부 ]

실질에 따라 달라질 수 있습니다.

어머님과 함께 해당 주택에 거주하시지만, 계약만 변경된 경우라면 보증금 외 월세에 대해서는 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.

다만 부모님께서는 다른 주택으로 이사를 가시고, 실제 질문자, 본인만 거주하신다면 본인의 상환능력 등을 고려하여 증여에 해당할 수 있습니다.

[ Q5. 어머니가 지출하는 월세를 차용으로 인정하고 차용증 작성 후 상환하면 증여로 보지 않는지 ]

함께 거주하는 것이 아니라면, 증여에 해당합니다.

이런 경우시라면 차용증 작성 후 상환하시는 방법보다는 직접 월세를 이체하시는 것을 권장드립니다.

강대성 · Answer

안녕하세요.

임차인 변경은 신규 계약에 해당하며 새로운 임차인은 전월세신고를 다시 해야 합니다.

원칙적으로 기존 보증금을 어머니에게 반환한 후 자녀 명의로 신규 계약을 체결하면서 자녀가 다시 보증금을 지급하는 것이 가장 명확합니다.

다만, 실제로 보증금을 반환하지 않고 기존 보증금을 그대로 승계하면서 임차인만 자녀로 변경하는 경우에는 어머니가 가지고 있던 보증금 반환청구권이 자녀에게 이전되기 때문에 증여 문제가 발생합니다.

증여가 아닌 차용으로 인정받기 위해서는 차용증에 차용금액, 이자율, 상환기간 및 상환방법 등을 구체적으로 정하고 약정한 내용에 따라 실제 이자 지급과 원금 상환이 이루어져야 합니다.

감사합니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1) 재계약 시 보증금 명의 자동 변경 여부
임대차 계약서상 임차인을 자녀분으로 변경하고 기존 어머니의 보증금 1억 3천만 원을 이월하여 승계한다면,
임대인에 대한 보증금 반환 채권이 자녀분에게 귀속됩니다.
따라서 세무상으로는 보증금 1억 3천만 원이 어머니로부터 자녀에게 이전(증여)된 것으로 봅니다.

2) 보증금 명의 변경 시 증여세 납부 여부
네, 명의가 변경되는 계약 시점에 1억 3천만 원을 증여받은 것으로 간주됩니다.
과거 10년 내 다른 증여가 없었다면, 성인 자녀 공제 5천만 원을 차감한 8천만 원이 과세표준이 되며,
10%의 세율이 적용되어 약 800만 원의 증여세를 내야 합니다. 신고 및 납부 기한은 증여일(계약일)이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

3) 차용증 작성 및 상환 시 증여 배제 여부
금전소비대차계약서(차용증)를 작성하고, 실제 상환 능력(자녀의 소득 증빙)을 갖추며, 추후 원금을 상환하는 내역이 계좌 이체 등으로 명확히 확인된다면
증여가 아닌 차용으로 인정받을 수 있습니다.

4) 월세 대납 시 증여세 발생 여부 (5천만 원 공제 외)
자녀 명의의 계약이므로 월세 150만 원의 지급 의무자는 자녀분입니다.
이를 어머니가 대납하는 것은 자녀의 채무를 대신 갚아주는 것이므로 매월 현금을 증여하는 것과 같습니다.
만약 보증금을 증여로 처리하여 5천만 원 공제 한도를 이미 소진했다면, 어머니가 내주시는 월세 150만 원에 대해서는 공제 없이 매번 10%의 증여세가 과세될 수 있습니다.

5) 월세 대납액의 차용 처리 가능 여부
이론적으로는 가능하나, 실무적으로 과세관청에서 인정받기 매우 까다롭고 위험한 방식입니다.
독립한 자녀의 주거비나 생활비를 부모가 계속해서 대납하는 것은 전형적인 증여의 형태로 간주됩니다
매월 발생하는 150만 원에 대해 차용증을 쓰고 갚는다는 것은 작위적으로 보일 확률이 높아 부인당할 리스크가 매우 큽니다.

감사합니다.

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월세 계약 명의변경