안녕하세요.
담빛세무회계 대표세무사 유경진입니다.
[ Q1. 큰누나 명의 대출 3억원을, 주택 양도 후 매각대금으로 상환 시 증여세 여부 ]
다른 공동소유자의 몫으로 특정 상속인의 개인 대출을 대신 갚고 그 금액을 돌려받지 않는다면 증여세가 발생할 수 있습니다. (※ 다만 공동소유자들이 대출의 물상보증인이고, 담보권 실행을 막기 위해 채무 변제 후, 큰누나분께 구상권을 갖는 경우에는 증여에 해당하지 않을 수 있습니다.)
구상권이 없는 상황을 가정하여, 단순하게 증여세를 계산해보겠습니다.
양도가액 5.58억 원으로 큰누나분의 지분가액은 1.24억 원 입니다. 대출금 3억 원과의 차액 1.76억 원에 대해 각 자의 지분만큼 증여세가 부과될 수 있습니다.
① 어머니 : 1.76억 원 x (3/7) = 약 7,600만 원 증여재산가액
② 작은 누나 : 1.76억 원 x (2/7) = 약 5,100만 원 증여재산가액
③ 본인 : 1.76억 원 x (2/7) = 약 5,100만 원 증여재산가액
이때 직계존속으로부터 받은 증여재산은 10년간 5,000만 원 공제가 가능하며, 작은 누나 그리고 본인으로부터 받은 증여재산은 10년간 1,000만 원 공제가 가능합니다.
따라서 이때 증여세는 총합 1,080만 원으로 계산은 다음과 같습니다.
(단, 신고세액공제 3% 적용X)
① 어머니 : (7,600만 원 - 5,000만 원) x 10% = 260만 원
② 작은 누나 : (5,100만 원 - 1,000만 원) x 10% = 410만 원
③ 본인 : (5,100만 원 - 1,000만 원) x 10% = 410만 원
위 외의 방법으로 실제 차용으로, 원금과 이자를 지급하여 채무관계로 설정하는 방법에서는 증여세가 부과되지 않을 수 있으나 가족 간 차용은 그 입증이 까다로워 원금 상환 관련한 내용을 충분히 증빙해주셔야합니다.
[ Q2. 현재 매각하는 주택 외 다른 아파트 1채를 보유 중인 상태인데, 양도소득세가 나올까요? ]
네 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않아서, 양도소득세가 부과됩니다.
양도소득세 상 1세대 1주택 비과세 (12억 원 한도) 를 적용받기 위해서는 형식 무관하게, 거주하는 용도로 사용하는 건물은 주택 수 계산에 포함됩니다.
소득세법 시행령 §155 ③ [1세대 1주택 특례 : 공동상속주택 특례] 혹은 소득세법 시행령 §155 ② [1세대 1주택 특례 : 상속주택] 적용 시에도, 상속주택이 아닌 일반주택을 먼저 양도해야 1세대 1주택 비과세 판단 시 상속주택이 주택수에 포함되지 않는 규정이므로,
질의하신 것처럼 상속주택을 먼저 양도하시는 경우라면 비과세 규정이 적용되지않아, 양도소득세가 과세됩니다.