혼인신고 전 주택구매

Question

김주성 · Answer

결론 요약
쟁점	결론
7천만원 무이자 대여	상증세법 §41조의4상 연간 증여의제이익(322만원)이 기준금액(1천만원) 미달 → 원칙적으로 증여세 문제 없음. 다만 형식적 차용증만으로는 안전하지 않음
원금만기상환 방식	방식 자체는 무방하나 만기·상환계획의 현실성이 실질판단의 핵심
혼인신고로 채무 자동 소멸?	아니오. 부부별산제상 혼인이 채무를 소멸시키지 않음. 혼인 후 배우자공제(6억원) 한도 내에서 별도로 채무면제 절차를 밟아야 정리됨
1년 전 2천만원 무상 수령	차용증 없이 무상이전 → 증여세 노출. 지금이라도 기한후신고 검토 필요

이태성 · Answer

안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

7천만원의 경우 차용증 작성 후 실질적인 상환이 이루어진다면 문제없을 것으로 보입니다.
다만 채무의 경우 혼인으로 인해 정리되지 않습니다.

또한 2천만원의 경우 증여세 문제가 발생할 수 있기에 기한후신고를 하시는 것을 추천 드립니다.

자세한 상담은 가까운 세무사 사무실에 방문하셔서 받으시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

이호길 · Answer

안녕하세요?  1) 먼저 7천만 원을 실제로 빌려주는 것이라면 차용증을 작성하고 무이자·만기일시상환으로 처리할 수 있습니다. 다만 차용증만 작성하는 것으로 충분하지 않고, 실제 대여·상환 사실이 금융거래로 확인되어야 하며,  혼인신고를 한다고 채무가 자동으로 없어지지는 않습니다. 채무를 실제로 상환하거나 별도로 면제·정산해야 합니다. 채무를 면제하면 그 면제액이 배우자에 대한 증여가 될 수 있습니다.
2)  1년 전 남자친구가 자동차 구입대금으로 준 2천만 원이 대가 없이 지급된 돈이라면 원칙적으로 증여​입니다. 당시 차용증이 없다는 점만으로 증여가 확정되는 것은 아니지만, 실제로 갚을 돈이 아니었다면 지금 차용증을 소급 작성해서 대여로 바꾸기는 어렵습니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. 남자친구의 주택 대금 중 7,000만 원에 대해 차용증 작성해야하나요? ]

실질적으로 증여가 아니라, 차용으로 향후 원금을 상환 받으실 계획이시라면 무이자일지라도 증여세 부담을 없애기 위해 차용증을 작성하실 것을 권장드립니다.

차용증 작성 시에는, 채무자의 상환능력 · 상환계획 · 원금 및 이자 이체내역 등을 증빙하실 것을 권장드립니다.

또한 혼인 신고 이후, 해당 채무를 증여로 변경하게 된다면 배우자 증여공제로 10년간 6억 원까지는 증여세가 부과되지 않습니다.

[ Q2. 1년 전 남자친구가, 차량 구입에 쓰라고 2,000만 원을 줬는데 어떻게 해야하나요? ]

향후에 돌려받지 않으실 목적으로 2,000만 원을 넘겨주신 경우라면 증여세 기한후신고를 진행해주셔야합니다.

다만 증여일이 1년 전이므로, 증여세 신고 기한인 " 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월" 이 도과되었으므로 가산세는 부과될 수 있습니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 7천만 원 무이자 + 원금만기상환 차용증 작성 (문제없음)
  --> 무이자 대여의 세법상 기준: 세법(상속세 및 증여세법)에서는 타인에게 무상으로 금전을 대여할 때, 법정이자율(연 4.6%)로 계산한 이자가 
   연간 1천만 원 미만인 경우에는 이자 상당액에 대해 증여세를 과세하지 않습니다.
   계산: 7,000만 원 × 4.6% = 322만 원. 연간 이자가 1천만 원에 한참 미달하므로 무이자로 차용증을 작성하셔도 증여세 문제가 발생하지 않습니다.

원금만기일시상환 :  이 방식 자체는 문제가 없으나, 과세관청이 이를 진정한 대여가 아닌 '증여'로 의심할 여지를 없애기 위해 반드시 차용증을 작성하시고
    확정일자(우체국 내용증명, 등기소 등)를 받아두시는 것이 안전합니다.

2. 혼인신고 후 채무관계 정리 (배우자 공제 활용)
 -->  채무면제에 따른 증여: 혼인신고를 하여 법적인 부부가 된 후, 남편(현재 남자친구)이 아내(질문자님)에게 갚아야 할 7천만 원의 채무를 면제해 주시면 됩니다. 
   이를 세법상 '채무면제에 따른 증여'라고 합니다.
    증여세 비과세 (6억 원 공제): 법률상 배우자에게는 10년간 6억 원의 증여재산공제가 적용됩니다. 
    따라서 혼인신고 후 해당 7천만 원에 대해 증여세 신고(배우자 공제 적용)를 하시면 납부할 세금 없이 채무 관계가 완벽하고 깔끔하게 정리됩니다.

3. 1년 전 남자친구에게 받은 2천만 원의 처리 (주의 필요)
 --> 연인 간 금전 이전은 증여: 부모·자식이나 부부가 아닌 연인 사이는 세법상 '타인'입니다. 
    타인으로부터 대가 없이 받은 2천만 원은 전액 증여 대상이며, 공제 한도가 0원이기 때문에 원칙적으로 약 200만 원의 증여세와 가산세 대상이 됩니다.

감사합니다.

김경태 · Answer

남자친구가 주택 매수자이고 보금자리론 대출 후 부족한 대금을 제가 신용대출 및 현 전세금 반환금으로 보태주려고 합니다.
금액은 대략 7천만원 정도인데 이런 경우 차용증 작성 후 무이자로 남자친구한테 입금 받으면 되는건지 그리고 혼인신고를 하게 되면 해당 채무관계가 정리되는지도 궁금합니다.
- 차용증에 혼인신고시 상환 처리하시는 조건을 작성하시면 됩니다 .

차용증 작성 할 때 무이자+원금만기상환으로 처리해도 문제가 되는지도 안내 부탁드립니다.
가능합니다 
1년 전 남자친구가 제 차 구매 대금 중 2천만원을 그냥 줬는데 이 거래에 관한 차용증은 따로 없는데 괜찮은지도 알려주세요 
7천만원중 2천만원은 상환 , 5천만원은 차용으로 작성하는 방법도 있을것같습니다 ,

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혼인신고 전 주택구매

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