• Q.

  혼인 전 주택 매수와 채무 면제 증여세 문제

  안녕하세요
  저와 아내는 결혼후 혼인신고를 아직 안한 상태입니다
  올해 3월 남편 명의의 주택 구입시 아내로부터 1억을 차용해 주택 매수를 하였으며
  신혼부부합가특례를 위해 아내 명의의 주택 1채를 추가 매수후 혼인신고를 하려고 합니다.
  8억 상당의 집 구매를 고려하고 있으며 이중 4억 주담대, 1억 남편이 상환한 금액, 3억은 남편이 아내에게 차용을 해주는 방안을 고려하고 있습니다.
  법정이자 4.6% 로 차용증을 작성한뒤 매월 이자납부를 하다가 주택 매수뒤 혼인 신고하고 채무를 면제하여 증여세 신고를 하려고 하는데 이런 방법이 일반적으로 활용되는 방법인지, 문제의 소지가 없는지 알고싶습니다.
  
  양*수 님
  조회 : 243건 답변 : 3건 26.08.14 즐겨찾기
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  박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.14

  안녕하세요.
  스머프 세무사 박잠득입니다.
  질문에 답변드리겠습니다.
  
  혼인신고가 되지 않았을 경우 차용증으로 차용형태로 있다가
  혼인신고후에 배우자공제 6억원을 이용하여 채무면제로 인한 증여를
  하는 방법은 활용할 수 있는 방법 중 하나입니다.
  
  감사합니다.
  

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  김주성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.14

  사실혼 상태에서는 상증세법상 특수관계인에는 해당하지만 배우자 증여재산공제 6억원은 적용받을 수 없고, 혼인신고 후 법률혼 배우자가 되어야 이 공제를 받을 수 있습니다. 따라서 차용증을 작성해 이자를 납부하다가 혼인신고 후 채무를 면제해 배우자공제를 활용하는 구조는 실무에서 흔히 쓰이는 방법이며 타당합니다.
  
  다만 몇 가지 보완할 점이 있습니다. 먼저 차용의 실체성을 갖추려면 차용증뿐 아니라 실제 이자 지급과 상환기일 준수가 필요한데, 이미 계획에 포함되어 있어 잘 설계된 부분입니다. 다만 아내가 받는 이자는 비영업대금이익으로 27.5% 원천징수 대상이라는 점을 놓치기 쉬운데, 이를 누락하면 차용의 실체성 입증에도 불리하고 가산세도 발생하니 매월 이자 지급 시 원천징수·신고납부까지 정확히 이행해야 합니다.
  
  또한 "남편이 상환한 1억"이 정확히 어떤 성격의 자금인지 명확히 할 필요가 있습니다. 3월 차용금을 상환하고 남은 자금인지, 아니면 별도로 아내 명의 주택 자금을 지원하는 것인지에 따라 처리가 달라지는데, 만약 별도 지원이라면 3억과 마찬가지로 차용증과 이자지급 구조를 갖추지 않으면 혼인신고 전 증여로 바로 노출될 수 있습니다.
  
  배우자공제 6억원은 10년간 누적 한도이므로 향후 추가 증여 계획이 있다면 미리 감안해서 순서를 설계하는 것이 좋고, 세액이 0원이 되더라도 채무면제 시점에 증여세 신고를 진행해 배우자공제 적용 사실을 공식적으로 확정해두는 편이 향후 소명 부담을 줄여줍니다.
  
  마지막으로 8억 주택 매수 시 자금조달계획서에 차입금 항목이 기재되어 국세청 자금출처 분석 대상이 될 가능성이 있으므로, 3월 차입 건까지 포함해 전체 자금흐름을 처음부터 일관되게 정리해두시길 권합니다.

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  박경훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.20

  일반적으로 그렇게한다 라고 말씀을 드리기는 어려우나 크게 문제될여지는 없으나
  
  차용이아닌 현금증여로 판단되는경우 에는 증여가 될수있습니다.
  
  해당사안은 종합적으로 고려해야합니다.
  
  감사합니다.
  

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