• Q.

  예비부부의 주택 매수와 전세계약 문제 해결 방안

  안녕하세요
  저와 아내는 결혼후 혼인신고를 아직 안한 상태입니다.
  남편 명의의 주택이 하나 있어서
  신혼부부합가특례를 위해 아내 명의의 주택 1채를 추가 매수후 혼인신고를 하려고 합니다.
  전세 끼고 갭투자를 고려하고 있는데 남편은 현금이 있지만 증여세를 최대한 줄이려고 합니다
  그런데 현재 세입자가 없는 아파트 매수시 주담대를 받으면 세입자가 아파트 들어올때 전세대출이 쉽지 않다고 들었습니다.
  그래서 만약 잔금일까지 세입자를 구하지 못한다면 남편이 가지고 있는 현금으로 전세 계약하고 추후 세입자가 구해지면 전세금을 남편에게 반환 하는 형태로 생각 하고 있습니다.
  혼인신고는 등기후 또는 새로운 임차인을 구한 후로 생각하고 있습니다.
  이런 방법이 추후 문제가 발생하지 않을지 궁금합니다.
  
  양*수 님
  조회 : 203건 답변 : 2건 26.08.14 즐겨찾기
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  박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.14

  안녕하세요.
  스머프 세무사 박잠득입니다.
  질문에 답변드리겠습니다.
  
  의도하신 계획에는 자금출처조사, 증여세 추징, 사실혼 관계에서의 과세 리스크, 주택담보대출 및
  세입자 전세대출 제한 등 여러 가지 세무·금융상 쟁점이 존재합니다.
  
  1. 세무적 핵심 쟁점 및 리스크
  ① 남편-아내 간 전세계약의 법적·세무적 성격 (증여 vs 차용)
  임대차계약 인정 여부 : 법률상 혼인신고 전이라도 동거 중이거나 사실혼 관계인 상태에서 당사자 간 전세계약을 체결하고
  거주하지 않거나 형식적인 계약만 맺는 경우, 과세관청은 이를 진정한 임대차계약으로 보지 않고
  증여(또는 금전무상대여)로 보아 과세할 가능성이 있습니다.
  
  배우자 증여재산공제 적용 시점 : 혼인신고 전에는 법률상 배우자가 아니므로 배우자 증여재산공제(10년간 6억 원)가 적용되지 않고, 기타친족(1천만 원) 또는
  타인(공제 0원)으로 분류되어 증여세가 즉시 부과될 수 있습니다.
  
  따라서 잔금 지급 시점에 남편의 현금이 아내에게 이전되는 형태라면 과세 리스크가 큽니다.
  
  ② 취득 자금출처조사 (자금조달계획서)
  주택 취득 시 자금조달계획서상 자금 원천을 '임대보증금'으로 기재하더라도, 임차인이 사실혼 배우자(남편)인 경우 자금출처 소명 요구를 받게 됩니다.
  실질이 차용(대여금)이라면 차용증 작성, 적정 이자(연 4.6%) 지급 및 원리금 상환 내역이 명확해야 하며, 그렇지 않으면 전액 증여 추징 대상이 됩니다.
  
  2. 대출 및 금융상 쟁점
  ① 주담대 보유 주택에 대한 신규 세입자의 전세대출 제한
  주택담보대출(선순위 근저당)이 설정된 주택에 들어오는 신규 임차인은 HUG, HF, SGI 등
  전세보증보험 가입 요건 및 전세대출 한도(선순위 채권 최고액 + 임차보증금 ≤ 주택가격의 일정 비율) 제한에 걸려 전세대출을 받기 어렵습니다.
  
  ② 남편의 전세자금 대출 불가
  남편 본인의 현금으로 지급하는 것이 아니라 전세대출을 활용하는 것은 당연히 불가하며,
  남편이 해당 주택에 실거주 및 전입신고를 하지 않고 단순 명의상 전세계약만 유지하는 것은 대항력 확보도 되지 않습니다.
  
  감사합니다.
  

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  김주성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.14

  아내분의 아파트 등기가 완료될 때까지 혼인신고를 미루는 전략은 유지하시되, 자금을 융통하는 방식만 '가짜 전세 계약'이 아닌 '정상적인 차용증 작성'으로 변경하여 안전하게 진행하시기를 강력히 권고드립니다.

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