주택매매사업자 명의의 업무용 오피스텔 취득(주택 매각 예정)과 부모님 1세대 1주택 비과세 영향이 가나요?

Question

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 현재 시점 2주택 세대 판정 여부
실질과세원칙에 따른 주택 판정
판정 기준: 세법상 주택 여부는 공부상 용도구분(업무용/주거용)이나 사업자등록(주택매매사업자) 여부만으로 형식적으로 판단하지 않고,
사실상 주거용으로 사용하는 건물인지에 따라 판단합니다(「국세기본법」 제14조 실질과세).

현재 상태:

경매 낙찰 후 현재 공실 상태이거나 실제 업무용(사무실 등)으로 사용·임대되고 있다면 주택 수에 산입되지 않습니다.

향후 주거용으로 전환(전입신고를 받는 주거용 임대차 계약, 실질적 주거용 개조 등)하기 전까지는 원칙적으로 부모님 1주택에 합산되지 않습니다.

주택매매사업자의 재고주택:

주택매매사업자가 보유한 주택(재고자산)이라 하더라도, 사실상 주거용 주택에 해당한다면 양도소득세 1세대 1주택 비과세를 판정할 때 해당 세대의 보유 주택 수에 포함되는 것이 원칙입니다.

2. 부모님 주택 비과세 적용 기준
양도소득세 1세대 1주택 비과세 판정은 부모님 주택의 '양도일 현재(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)'를 기준으로 합니다.

동일 세대 상태에서 오피스텔을 주거용으로 전환한 경우: 부모님 주택 양도 당시에 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있다면,
동일 세대 내 1세대 2주택으로 판정되어 부모님 주택의 1세대 1주택 비과세 혜택이 배제됩니다.

동일 세대 상태에서 오피스텔이 업무용으로 유지되는 경우:
양도일 현재 오피스텔이 명백히 업무용으로 사용되고 있음을 객관적 증빙(사업자등록, 세금계산서 발행 내역, 임차인 사업자등록 등)으로 입증할 수 있다면 부모님
주택은 비과세가 가능합니다. 다만, 과세관청의 현장 확인 및 실질 주거 여부 검증 위험이 상존합니다.

향후 오피스텔을 주거용으로 전환하거나 주택으로 매각할 계획이 확정적이라면, 사전에 세대분리를 진행하는 것이 가장 확실하고 안전한 절세 전략입니다.

감사합니다.

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

아드님께서 취득한 오피스텔에 대해서 주택매매사업자로서 오피스텔을 매도하지 않고 오랫동안 보유하거나, 주택임대를 하시는 경우에는 주택매매사업자가 아닌 주택임대사업자로 간주되어 부모님과 동일세대인 경우 부모님주택과 합산되어 부모님 주택 먼저 양도시 양도소득세 비과세가 되지 않습니다.

아드님께서 앞으로 주택매매사업자로서 오피스텔을 처분하고 다른 오피스텔을 취득하는 등 주택매매사업자로서 계속 반복적으로 주택매매업을 하시는 경우에는 부모님의 주택을 자녀의 재고주택과 합산하지 않고 양도소득세 비과세 가능합니다.

취득하신 오피스텔 외 아무런 주택을 취득하거나 양도하지 않는 경우에는 세무서 사실판단을 통해서 주택매매사업자로서 인정받지 못하실 수 있습니다.

김주성 · Answer

결론: 세대분리가 가능하면 그게 가장 확실하고, 안 되면 부모님 양도 전에 오피스텔부터 처분하는 게 안전합니다.

이유

현재 시점: 오피스텔은 공부상+현황상 업무용이면 사실상 용도 기준(대법원 판례)상 "주택"이 아니라 부모님 세대 주택수에 산입 안 됨.
매매사업자 재고주택 예외: 국세청 해석(서면4팀-299 등)상 "판매용 재고주택"은 1세대1주택 판정 시 주택수에서 제외되나, 이는 계속·반복적 사업성, 신속한 매각, 자가거주·임대 금지 등 진정한 재고자산성이 유지될 때만 적용됩니다. 이번이 사실상 첫 거래이고 "주택 전환 후 거주/장기보유" 뉘앙스가 있다면 재고자산성이 부인되어 세대 주택수에 산입될 위험이 있음.
세대분리: 30대 후반이라 연령요건은 충족하나, 주민등록 분리만으로는 부족하고 실제 독립 거주·생계가 있어야 인정됩니다. 인정되면 오피스텔의 재고자산성 논쟁과 무관하게 부모님 세대는 그대로 1주택 유지.

권고

독립 거주지 확보 가능하면 지금 세대분리 진행이 가장 확실
어렵다면 오피스텔을 재고자산으로 명확히 관리(신속 매각 시도, 자가거주·임대 금지)하되, 확실성을 위해 부모님 주택 양도를 오피스텔 처분 완료 이후로 미루는 것을 최우선 권장

강태훈 · Answer

재고자산으로 계상하면 매매사업자 재고자산으로 취득될수 있습니다.

이현호 · Answer

안녕하세요

우선 무조건 영향은 갑니다.

공무원 입장에서 같은 주민등록 소재지에 있는 두분이 주택을 2채 보유하고 있기에 무조건 영향은 있습니다

다만, 실질적으로 생계(경제활동)를 달리 하는 경우는 같은 주소에 거주중이더라도 별도 세대로 본 사례도 존재하기는 합니다.
하지만 이는 제한적입니다.

따라서 가급적 세대분리를 권장드립니다.

신경석 · Answer

주거용 오피스텔이라면 부모님과 같은세대이므로 부모님의 비과세에 영향을 줄수 있습니다 세대분리를 하거나 비과세양도전에 오피스텔을 처분하는게 안전합니다

세무 Q&A

주택매매사업자 명의의 업무용 오피스텔 취득(주택 매각 예정)과 부모님 1세대 1주택 비과세 영향이 가나요?

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