부모님 전세지원 증여세에 관하여

Question

최영철 · Answer

질문에 답변드립니다.

1. 가족 등 특수관계인간 자금거래에서 가장 중요한 것은 차입하는 당사자가 자력(소득, 직업, 연령, 재산상태 등)으로 변제할 능력이 되느냐가 가장 중요합니다. 차입하시는 자녀분 입장에서 변제할 능력이 되신다면 정식으로 차용증(차입일, 차입액, 변제기일, 원금 상환기일 등)을 작성하시고 전세자금을 차용한 다음, 변제기일에 반환(금융증빙 등으로 확인 가능)하신다면 무이자 차입도 문제는 없을 것 같습니다.
* 만약에 아직 소득이 발생하고 있지 않다면 부모님 명의로 전세계약 하시는 것도 고려해볼만 합니다.

2. 상속증여세법상 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 세법상 적정이자율(4.6%) 보다 낮은 이자율로 대출받은 경우 연간 혜택받은 이자금액이 1천만원 미만인 경우에는 차입자에게 증여세가 과세되지 않습니다. 하지만, 가족 등 특수관계인간 금전거래에 있어서는 차입자가 차입할 당시에 변제할 능력(직업, 소득, 연령, 재산상태 등)이 되는지와 금전소비대차계약 내용에 따라 실제로 원금과 이자를 변제했는지 등을 더 엄격하게 살펴보고 원금 자체가 증여인지 여부도 함께 살펴보게 됩니다.

* 증여재산이 금전인 경우에는 그 반환 여부를 현실적으로 파악하기 어려운 점을 감안하여 반환.재증여 시기와 관계없이 항상 당초 증여분과 반환.재증여분에 대하여 모두 증여세 과세하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 아울러, 증여재산공제는 부모님(직계존속)으로 증여받을 경우 성인은 10년간 합산해서 5천만원이 적용되어 5천만원까지 증여세가 없습니다.(5천만원 공제와 별개로 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀출생일 이후 2년이내에 1억원(수증자별 평생 1억 한도 : 혼인+출산 증여재산공제 합계)을 추가로 증여재산공제 받을 수 있습니다.)

도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.

이상규 · Answer

안녕하세요,
처음에 전세금 빌릴때 반환시기 등을 담아 차용증을 작성하고, 돌려드리면 될 것으로 보입니다.
별도의 차용증빙이 없다면 증여로 볼 위험이 있습니다.
감사합니다.

김주성 · Answer

전세보증금 8천만원을 부모님에게 빌리고 계약 종료 시 실제로 전액 상환한다면, 원금은 증여가 아니라 차용금으로 보므로 성인 자녀의 10년간 증여재산공제 5천만원 한도에 포함되지 않는 것이 원칙입니다.

무이자 차용의 경우에는 원금이 아니라 이자 없이 사용한 이익이 증여 대상이 될 수 있습니다. 다만 적정이자율 4.6%를 기준으로 8천만원의 연간 이자상당액은 약 368만원으로, 연간 1천만원 미만인 경우에는 증여세 과세 대상에서 제외됩니다.

안전하게 처리하려면 대여 시점에 차용증을 작성하고, 대여금액·대여일·전세보증금 용도·무이자 여부·상환기일·상환방법을 기재해야 합니다. 자금흐름도 부모님→본인→임대인, 만기 시 임대인→본인→부모님으로 계좌이체 내역을 남기고, 이체 메모에 “전세보증금 차용금 상환” 등을 표시하는 것이 좋습니다.

새 집으로 이사할 때도 기존 보증금을 부모님께 먼저 상환한 후 새 보증금을 다시 차용하는 방식으로 처리하면 됩니다. 다만 차용증만 있고 실제 상환하지 않거나 반복적으로 만기를 연장하면 증여로 판단될 수 있으므로, 실제 금융거래와 계약 내용을 일치시켜야 합니다.

박용운 · Answer

안녕하세요, 강남 클라우드 택스 대표세무사 박용운입니다.

실제로 돌려드린다면 증여가 아니라 대여이고, 5천만 원 공제 한도에도 누적되지 않습니다. 그리고 계획하신 방식(차용증 + 종료 시 반환)이 정확한 방법입니다.

순서대로 정리하면 —

①증여인지 대여인지는 명목이 아니라 실제 반환 여부로 갈립니다. 계약 종료 때 보증금이 부모님께 그대로 돌아간 기록(계좌이체)이 남으면, 그것이 대여였다는 가장 강한 증거가 됩니다. 반대로 반환 없이 다음 전세로 계속 넘어가기만 하면 증여로 볼 여지가 생깁니다.

②무이자 문제도 없습니다. 가족 간 무이자 대여는 덜 낸 이자가 연 1,000만 원 미만이면 증여로 보지 않는데, 8천만 원이면 연 4.6% 기준 이자가 368만 원이라 한도(대여금 약 2억 1,700만 원) 안에 넉넉히 들어옵니다.

③하실 일은 세 가지입니다. 이사 전에 차용증(금액·기간·반환 조건)을 쓰고, 자금 흐름을 부모님 → 본인 → 임대인, 반환 시 임대인 → 본인 → 부모님으로 계좌에 남기고, 중간에 전세를 갱신하거나 집을 옮길 때마다 그 시점을 문서에 반영해 두세요. 이 기록만 있으면 8천만 원 규모에서 문제될 것이 없습니다.

금액이 커지거나(2억 초과) 매매 자금으로 성격이 바뀌면 그때는 설계가 달라지니, 그 시점에 다시 검토받으시기 바랍니다.

강태훈 · Answer

전세금도 반환하지 않으면 증여 로 볼수 있습니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

해당 전세자금은 증여가 아닌 '차용(대여)'으로 인정받을 수 있으며 10년간 5천만 원의 증여재산공제 한도에도 영향을 미치지 않습니다.

부모님께 빌린 돈을 전세 만기 시점에 그대로 돌려드리는 것은 '채무의 상환'이므로 새로운 증여로 보지 않습니다.

원칙적으로 국세청은 가족 간 금전 거래를 증여로 추정하지만, 전세 계약 종료 후 부모님께 자금이 온전히 반환된 사실 자체가 해당 거래가
증여가 아닌 금전소비대차(빌려준 돈)였음을 입증하는 강력한 객관적 증빙이 됩니다. 따라서 부모님께 돌려드린 이 자금은
10년 누적 5천만 원이라는 증여재산공제 한도를 전혀 소진하지 않습니다.

감사합니다.

한경수 · Answer

전세계약이 본인 명의로 되어 있다면 차용계약이 필요하고
부모님 명의로 되어 있다면 차용계약은 필요없습니다.

두 경우 모두 반환받은 전세금은 부모님이 가져야 합니다.

신경석 · Answer

네 말씀하신대로 차용증을 작성하고 보증금을 돌려드린다면 증여로 보지 않을것으로 판단됩니다

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