구축 아파트 매매시 추후 세무조사 나올까요?

Question

장희성 · Answer

안녕하세요. ChatGPT나 AI 등 자동화 답변이 아닌 직접 답변하고 있습니다.

새로운 아파트 매수 축하드립니다.
아파트를 매수했다고 하여 자금 출처 조사가 곧바로 나오지는 않습니다

다만 해당 입금액이 사업소득이거나 증여 등이라면은 적절한 기한후신고나 수정 신고를 하는 것이 적절할 것 같습니다.

구체적인 입금 경위 등이 어떤 원인인지 우선 정리는 필요합니다.전문가의 상담을 받으셔서 의사결정에 도움을 받으실 것을 추천드립니다.

감사합니다~
편안한 연휴 되세요

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

질문하신 사실관계만 놓고 보면 세무조사 가능성이 높다고 보기는 어렵습니다. 
다만, 현금으로 형성된 자금의 출처를 설명할 수 있도록 미리 정리해 두는 것은  중요합니다.

국세청도 자금출처조사는 재산 취득자의 직업·나이·소득·재산상태 등을 종합하여 자력으로 취득하기 어렵다고 판단되는 경
우 취득자금의 출처를 확인하는 제도라고 설명하고 있습니다.

현재 상황은 비교적 안전한 편입니다
30대 후반
최근 6년간 연소득 약 5,000만 원대 중반
아파트 매수가 2억 원 이하
보금자리론 약 70%
나머지 약 30%만 본인 현금으로 충당

이라면, 소득에 비해 취득가액이 과도하게 큰 상황은 아닙니다.

특히 대출 70%를 제외하면 실제로 본인이 마련해야 하는 돈은 대략 6,000만 원 정도 이하이므로, 
최근 6년간 연소득이 5,000만 원대 중반이었다면 자금조달 구조 자체는 상당히 설명 가능한 형태입니다.

감사합니다.

김주성 · Answer

결론: 이번 거래만으로 세무조사가 개시될 가능성은 낮고, 지금 별도로 소명할 서류도 없습니다.

이유

자금조달계획서 자체가 제출대상 아님: 인천은 비규제지역이고 매매가 6억원 미만이면 제출의무 없음(현재 매매가 2억 이하). 애초 국세청에 자동 통보되는 경로가 없음.
증여추정 배제기준(세대주 30~40세: 주택 1.5억원, 총액한도 2억원) 대비 매매가가 근접해 형식상 초과 가능성은 있으나, 이 기준은 "이하면 자동 생략"하는 안전판이지 초과 시 자동 조사 개시 기준은 아님.
소명 대상은 취득가액 전체가 아니라 자기자금(현금) 부분(약 30%, 6천만원 이하)뿐. 대출 70%는 금융기관 대출이라 서류상 명백. 6년간 연 5,500만원대 소득이면 누적 3억원 이상이라 자기자금 조달은 소득 대비 충분히 설명 가능.
과거 현금입금: 6년 전 3천만원은 1천만원 초과라 은행이 이미 FIU에 CTR(고액현금거래) 보고했지만, 이는 단순 행정보고로 그 자체가 조사를 유발하지 않음. 작년 월 100만원 적금은 건별 CTR 기준 미달.

권고: 지금 제출할 서류는 없으나, 향후 상속세 조사 등 다른 계기로 계좌가 일괄조회될 경우를 대비해 두 건의 자금 출처(급여 저축분임을 뒷받침하는 급여명세서·통장내역)는 미리 정리해두시는 게 안전합니다.

최영철 · Answer

질문에 답변드립니다.

1. 주택구입시 자금조달계획서 제출대상은  투기과열지구.조정대상지역은 거래가격과 관계없이 모든 주택거래,  비규제지역(투기과열 및 조정대상지역 이외 지역)은 거래가액이 6억원 이상인 경우에만 대상이 됩니다.  인천은 현재  비규제지역이라서 자금조달계획서 작성 대상이 아닙니다 . 그래서 질문자님께서는 자금조달계획서를 작성하지 않으신 겁니다.

2. 자금출처 확인은  모든 재산취득자를 대상으로 하는 것이 아니라 소득, 직업, 연령, 재상상태 등으로 볼때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에만 제한적으로 하고 있습니다.
질문자님은  30대 후반으로 최근 6년 동안 연간 5천원 상당의 소득이 있었고  보금자리론 대출금액도 있는 등 취득자금 원천이 비교적 선명하게 확인되고  사실상 주택취득에 실제 투입된 자금도 6천만원 상당에 지나지 않아  자금출처 조사 걱정은  하지않아도 되실 듯 합니다.

도움이 되셨으면 합니다.  감사합니다.

박용운 · Answer

안녕하세요, 강남 클라우드 택스 대표세무사 박용운입니다.

결론부터 말씀드리면, 말씀하신 정도면 조사 가능성은 낮은 편이고, 지금 미리 소명할 것도 없습니다.

첫째, 자금조달계획서는 규제지역(조정대상지역 등)이 아니라면 실거래가 6억원 이상 주택을 살 때 제출합니다. 매수하시는 곳이 비규제지역이라면 2억 이하 매수는 애초에 제출 대상이 아니어서, 안 쓰신 것이 정상입니다.

둘째, 자금출처 조사는 소득·연령에 비해 취득 자금이 설명되지 않을 때 선별됩니다. 대출 70%를 빼면 본인 자금은 6천만 원 안팎인데, 연 5천만 원대 소득이 6년 이상 확인되는 30대 후반이라면 소득만으로 충분히 설명되는 규모입니다.

셋째, 과거 현금입금 두 건(6년 전 3천, 작년 적금 현금납입 2천)은 그 자체로 조사 사유가 되는 것이 아니라, 만약 조사가 나왔을 때 "이 돈이 어디서 왔는지" 설명이 필요할 수 있는 항목입니다. 급여를 인출해 모아둔 돈이라면 그렇게 설명하면 되고, 지금 하실 일은 출처를 기억나는 대로 메모해 두시는 정도면 충분합니다. 다만 앞으로는 현금 대신 계좌이체로 흔적을 남기시는 것이 유리합니다.

잔금 마무리 잘 하시기 바랍니다.

문용현 · Answer

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

현실적으로 보자면 세무조사 대상이 선정될 확률은 0%라고 이해하셔도 됩니다.

매수가가 약 2억이고 그중 70%는 대출이므로, 30%인 약 6천만원 이하만 본인 소득으로 입증만 할 수 있으면 됩니다.

이미 기재하신 근무기간 및 급여로 보아 이를 훨씬 초과하므로 자금출처에 대한 조사는 없을 것이니 너무 걱정 안하셔도 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

이태성 · Answer

안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

작성하신 글로 보았을 경우 세무조사 대상이 되지 않을 것으로 보이며 소명 역시 걱정하지 않으셔도 될 듯 합니다.  감사합니다.

김경태 · Answer

세무조사가 쉽게 나오지는 않습니다 . 
연소득에 비례해 매수가 약 2억정도에 , 부채 70% , 현금 30%면 
조사가 나올 가능성이 없다고 봐도 무방합니다 .

박경훈 · Answer

현재 나이와 소득상태를 비추어 봤을때 6천만원 상당에 금액은 문제 없어 보입니다.

감사합니다.

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