양도소득세 신고시 비과세 대상인 조정대상지역 유무는 어떻게 판단하나요?

Question

김주성 · Answer

조정대상지역 여부는 양도일이 아니라 각 지분의 취득 당시를 기준으로 판단합니다. 따라서 2009년 최초 취득 당시 고양시가 조정대상지역이 아니었다면, 이후 지정·해제·재지정이 반복되었더라도 최초 취득 지분에는 2년 거주요건이 추가되지 않습니다. 2년 이상 보유, 1세대 1주택, 양도가액 12억 원 이하 등 요건을 충족하면 비과세 신고를 검토할 수 있습니다.

다만 2014년 공동명의 전환은 지분별로 별도 판단해야 합니다.

최초 명의자의 기존 지분: 2009년 취득일 기준

새로 지분을 받은 가족 2명: 증여 또는 매매가 이루어진 2014년 취득일 기준

2014년 당시 조정대상지역이 아니었다면 해당 지분도 2년 거주요건은 없음

2014년 당시 조정대상지역이었다면, 이후 해제되었더라도 해당 지분은 2년 보유와 2년 거주요건을 충족해야 함

또한 공동명의자들이 동일 세대인지, 2014년 전환이 증여인지 매매인지, 각 지분율이 어떻게 되는지에 따라 1세대 1주택 비과세 판단과 양도차익 계산이 달라집니다. 따라서 양도 신고 시에는 전체 주택이 아닌 공동명의자별 지분별 취득일·취득가액·보유·거주 요건을 따로 검토하는 것이 안전합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요, 프라임택스 오양욱세무사입니다.

1세대 1주택 비과세 적용 시 '취득 당시' 조정대상지역에 위치한 주택은 2년을 보유해야할 뿐만 아니라 2년을 거주해야 비과세를 적용받을 수 있습니다.

고양시 조정대상지역 지정연혁에 대해 먼저 말씀드리면,
고양시(삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스 등 제외)의 경우 2017.8.3 최초로 조정대상지역으로 지정되었고, 2019.11.8 해제 되었습니다.
해제된 이후에 2020.6.19 고양시 전지역이 다시 조정대상지역으로 지정되었고 2022.11.14 해제되었습니다.(현재 조정대상지역 X)

위 내용을 사실관계에 대입해보면,
2009년 취득 당시 비조정대상지역이었으므로 2년 이상 보유했다면 2년 거주요건 없이 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
2014년에 가족 3명에게 지분을 이전한 부분 또한 고양시 조정대상지역 최초 지정 전이므로, 2014년 지분 역시 거주요건이 적용되지 않습니다.

따라서 현재 주어진 내용만 보면 거주하지 않았더라도 2년 이상 보유했기 때문에 1세대 1주택 비과세 적용 가능성이 높지만, 동일세대원이 다른 주택(분양권, 입주권, 주거용오피스텔, 무허가건축물 등)을 보유하고 있는지 여부에 대해 추가 확인이 필요 할 것으로 판단됩니다.

감사합니다.

최영철 · Answer

질문에 답변드립니다.

조정대상지역과 관련한 1세대 1주택 비과세 적용 규정은

17.9.19일 이후 양도하는 주택부터는 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 해당 주택에서 2년이상 거주하여야 하며, 취득할 때 조정대상지역 내에 있는 주택은 이후 조정대상지역에서 해제된 경우에도 2년 거주요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세 규정이 적용된다는 내용입니다.

도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.

김태형 · Answer

안녕하세요 택스윈 김태형 세무사입니다.

비과세 요건 중 2년 거주요건을 충족해야하는 경우 취득당시 조정대상지역 여부인지 봐야합니다.

중과세율 적용 판단할때는 양도 당시 (잔금일, 등기접수일 중 빠른날) 로 판단합니다.
고양시는 2014년 및 현재는 조정대상지역이 아닙니다.

감사합니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

1세대 1주택 비과세 요건 중, 주택이 조정대상지역 내 소재하는 경우에는 보유기간 중 2년 이상을 거주하여야합니다. (이하 2년 이상 거주요건)

이때 조정대상지역 판단 기준은 취득일 시점으로 판단하시면 됩니다.

예를 들어 다음과 같은 상황이면, "2년 이상 거주요건" 은 충족하지 않으셔도됩니다.
① 취득일 : 비조정대상지역
② 양도일 : 조정대상지역

추가로 동일세대원으로부터 주택을 증여받으신 경우, 공동명의 주택은 지분별 취득시기가 다르면 각 지분별 취득시기를 구분해 판단하셔야 합니다. 다만 부부가 공동명의로 취득한 주택의 지분을 조정대상지역 지정 이후 배우자에게 지분을 증여한 경우에는 거주요건이 적용되지 않는 경우도 있으므로, 상황에 따라 판단이 필요합니다. (서면 - 2022 - 부동산 - 1182)

다만 "2년 이상 거주요건" 2017.08.03. 이후 취득하고, 취득일 당시에 조정대상지역인 경우에 한정하여 요구되는 요건입니다.

질의주신 것처럼 2017년 이전 취득하신 경우라면, 거주요건은 고려하지 않으셔도 될 것 같습니다. 다만 실제 비과세 신고 진행 시에는 추가적인 상황 판단이 필요하므로, 전문가와 상담 후 진행하실 것을 권장드립니다.

끝으로 참고하실 수 있도록, 조정대상지역 확인 방법에 대해 안내드립니다.

① 홈택스 → [세금신고] → [양도소득세 신고] → [양도소득세 비과세 · 중과세 자가진단] → [조정대상지역 중과세 자기진단(비로그인)] → [중과세 해당 여부] → [조정대상지역 검색]

박경훈 · Answer

1세대 1주택자 의 거주요건을 판단시 취득당시 조정대상지역인지를 판단해야합니다.

취득당시 조정대상지역대상이 아닌경우에는 거주요건이 필요하지 않습니다.

양도당시 조정대상지역인경우에는 중과세 대상을 판단합니다.

감사합니다.

강태훈 · Answer

조정대상지역여부는 공시되어있기 때문에 지정된 연혁 현황을 찾아보면 됩니다.

세무 Q&A

양도소득세 신고시 비과세 대상인 조정대상지역 유무는 어떻게 판단하나요?

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