안녕하세요, 세무사 박용운입니다.
결론부터 말씀드리면 부담부증여, 즉 부모님이 대출을 함께 인수하는 방식이 유력합니다.
다만 반드시 넘어야 할 관문이 하나 있어서, 그것부터 말씀드리겠습니다.
【먼저 아셔야 할 것 — 직계존비속 간 부담부증여는 원칙적으로 인정되지 않습니다】
상속세 및 증여세법에는 이런 규정이 있습니다. 배우자 사이나 직계존비속 사이의 부담부증여는
수증자가 채무를 인수했더라도 「인수하지 않은 것으로 추정한다」는 것입니다.
부모 자식 간에는 서류상으로만 채무를 넘기고 실제로는 원래 사람이 갚는 경우가 많기 때문에
법이 처음부터 의심하고 들어가는 구조입니다.
다행히 예외가 있습니다. 그 채무가 객관적으로 인정되는 것이면 그대로 인정합니다.
그리고 시행령은 그 「객관적 인정」의 첫 번째로 금융회사에 대한 채무를 들고 있습니다.
질문자님 경우는 주택담보대출이므로 은행 확인서로 증명이 됩니다. 이 관문은 통과하실 수 있습니다.
다만 서류만으로 끝나지 않습니다. 부모님이 실제로 대출을 승계하시고, 이자와 원금을
부모님 소득으로 갚으셔야 합니다. 형식만 넘기고 질문자님이 계속 갚으시면 나중에 부인됩니다.
그래서 부모님께 대출을 감당할 소득이 있는지가 실질적인 관건입니다.
【부담부증여로 하면 세금이 이렇게 나뉩니다】
빌라 가격을 1억 5,000만원, 대출을 7,500만원으로 놓고 보겠습니다.
대출 7,500만원 부분은 「판 것」으로 봅니다. 부모님이 그만큼 대가를 치른 셈이기 때문입니다.
따라서 질문자님에게 양도소득세가 생깁니다.
그런데 여기가 중요합니다. 5년 넘게 실거주하셨고 다른 주택이 없으시다면 1세대 1주택 비과세가
적용됩니다. 12억원 이하이므로 이 부분 양도세는 나오지 않을 가능성이 큽니다.
나머지 7,500만원이 증여입니다. 부모님이 자녀에게서 증여받는 경우 5,000만원을 공제받으시므로
과세표준은 2,500만원이 됩니다. 세율 10퍼센트를 적용하면 250만원이고, 기한 내에 신고하시면
신고세액공제 3퍼센트를 받아 그보다 조금 줄어듭니다.
여기에 부모님이 내실 취득세가 붙습니다. 대출 인수분은 유상취득, 증여분은 무상취득으로 나눠
각각 다른 세율이 적용됩니다. 다만 취득세는 실거래가가 아니라 시가표준액을 기준으로 하므로
실제 금액은 공동주택가격을 확인해야 계산됩니다.
【그냥 증여하면 어떻게 되나】
대출을 넘기지 않고 전부 증여하시면 1억 5,000만원 전액이 증여재산이 됩니다.
5,000만원을 공제하면 1억원이 과세표준이고, 세금은 1,000만원 수준이 됩니다.
부담부증여의 250만원과 비교하면 차이가 큽니다. 게다가 이 경우 대출은 여전히 질문자님이
갚으셔야 하는데, 집은 부모님 것이 되는 구조가 됩니다.
【매매로 하면】
부모님이 1억 5,000만원을 실제로 지급하셔야 합니다. 형식만 매매로 하고 돈이 오가지 않으면
증여로 봅니다.
그리고 특수관계인 간 거래이므로 자금출처 소명이 따라옵니다. 부모님이 그만한 자금을 갖고 계시고
그 출처를 설명하실 수 있다면 가능하지만, 그렇지 않다면 현실적인 선택지가 아닙니다.
【마지막으로 꼭 짚어 드릴 것 — 10년입니다】
부모님이 증여받으신 뒤 10년 안에 이 빌라를 파시면, 양도세를 계산할 때 취득가액이
질문자님이 원래 사셨던 가격으로 되돌아갑니다. 이월과세라고 합니다.
즉 부모님이 곧 처분하실 계획이라면 부담부증여로 아낀 세금이 양도세에서 되돌아옵니다.
부모님이 계속 보유하실 것인지, 몇 년 안에 파실 생각인지에 따라 판단이 달라집니다.
【정리】
부모님께 대출 상환 능력이 있고 10년 이상 보유하실 계획이라면 부담부증여가 가장 유리합니다.
그렇지 않다면 다시 계산해 봐야 합니다.
부모님 소득 자료와 공동주택가격, 그리고 질문자님의 취득 시기와 금액을 보면 정확한 숫자로
비교해 드릴 수 있습니다. 채팅상담으로 문의해 주세요.