세무 Q&A
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Q.
조부모 월세 계약
안녕하세요.
할아버지 아파트에 월세로 들어가려고 하는데, 세금 관련 질문이 있어 글을 남깁니다.
금년 아파트 공동 주택 공시 가격(주택 알리미) : 487,000,000
금년 국토부 매매 실거래가: 26.03.27 -> 810,000,000
국토부 전월세 실거래가 : 2억 5천 / 100
아파트 정보는 위와 같고 저는 3000/100 월세를 원합니다.
시세의 70% 가격으로 계약을 맺을 수 있는 것으로 알고 있습니다.
1)이때 70% 가격이 공시가격 or 국토부 매매 실거래가 or 전월세 실거래 중 어떤 기준으로 월세 책정을 하나요?
2)만일 3000/100으로 들어간다면 증여재산공제에서 차감이 될까요?
만일 2)에서 증여재산공제 차감이 된다면, 저는 최대한 10년간 5000만원 비과세 혜택을 차감하지 않는 선에서 월세 계약을 하고 싶은데 대안이 있을까요?
감사합니다.
추*중 님
조회 : 66건
답변 : 1건
26.08.19
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김주성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.08.19
1) 기준
비교 대상은 부동산 가액이 아니라 적정 임대료입니다. 상증령 §32③상 ①유사 임대차 사례(전월세 실거래 2.5억/100)가 1순위, ②시가 불분명 시 부동산가액 8.1억×2%가 보충. 공시가격은 쓰이지 않습니다.
실거래 환산(보증금 3,000 기준): 적정 월세 182~201만원 → 100만원은 과세
2% 룰: 약 126만원 → 100만원은 제외
2) 공제 차감
차액이 시가의 30% 미만 그리고 1천만원 미만이어야 제외(§42). 넘으면 초과분이 아니라 차액 전액이 증여재산가액이고, 세액이 0이어도 5,000만원 공제는 소진됩니다. 조부→손자 30% 할증(§57), 한도는 부모·조부모 합산.
3) 대안
무상사용(§37): 8.1억×2%×3.79079 ≈ 6,141만원 < 1억 → 과세 제외. 저가월세보다 안전하나 사용대차라 대항력이 없습니다.
적정 월세 130~180만원 + 계좌이체: 할아버지가 1주택·기준시가 12억 이하면 임대소득 비과세.
인천 아파트 잔금 후에는 유주택이라 월세세액공제도 불가합니다. 세대분리 목적이라면 무상사용으로도 전입신고가 되니, 애매한 저가월세 구간의 실익을 재검토해 보십시오.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1) '시세의 70%'는 부동산 매매 시 적용되는 규정이며, 가족 간 월세 계약의 적정 임대료는 '전월세 실거래가(유사 임대사례가액)' 또는 '매매 실거래가(시가)의 2%'를 기준으로 책정합니다.
2) 네, 보증금 3,000만 원에 월세 100만 원으로 계약 시 법정 적정 임대료와의 차액으로 인해 발생하는 5년간의 이익이 기준금액인 1천만 원을 초과하게 되어 증여로 간주되므로 증여재산공제에서 차감됩니다.
대안) 증여재산공제 차감을 피하려면 5년간의 임대료 차액 이익이 1천만 원 미만이 되도록 계약 조건을 변경해야 하며, 보증금 3,000만 원을 유지할 경우 월세를 약 110만 원~135만 원(적용되는 시가 기준에 따라 상이) 이상으로 상향 조정하거나 그에 비례하여 보증금을 높여 계약해야 합니다.
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