양도소득세를 신고해야 하는데 비과세로 신고가 가능할 거 같은데 아래 내용 말고도 비과세 요건이 어떤게 더 있을까요?

Question

이호관 · Answer

적어주신 내용을 보면  1세대 1주택 비과세 혜택을 받으실 수 있는 확률이 매우 높습니다.

공인중개사분께서 무시해도 된다고 하신 것은 아마 "어차피 세금이 0원이니 안 내도 된다"는 뜻이었을 테지만, 세무서에서 안내문을 받으셨다면 반드시 비과세로 양도소득세 신고를 마무리하시는 것이 안전합니다.

현재 양도일 기준으로 동일 세대원 모두가 다른 주택을 전혀 소유하지 않았고, 세 분이 계속 동일 세대를 유지하셨다는 가정하에 궁금해하시는 요건들을 정리하면

1.가족 3분이 계속 한 집에서 동일 세대를 구성하셨다면, 세법상 '1세대가 1주택을 공동으로 소유'한 것으로 봅니다. 따라서 세대원 전체가 이 집 외에 다른 집이 없다면 전원 비과세가 적용됩니다.

2. 반드시 추가로 확인해야 할 '핵심' 요건고가주택(실거래가 12억 미만) 및 거주·보유 요건을 모두 충족하셨다면, 마지막으로 다음 사항을 반드시 점검하셔야 합니다.
양도일(잔금일) 기준 세대원 전원의 무주택 여부: 공동명의자 3분뿐만 아니라, 양도일 현재 주민등록등본상 함께 등재되어 생계를 같이 하는 모든 세대원의 명의로 다른 부동산이 없어야 합니다.
주의할 자산: 일반 주택은 물론이고, 분양권, 조합원입주권, 주거용 오피스텔 등도 세법상 주택 수에 포함될 수 있으므로 세대원 중 이를 소유한 사람이 단 한 명이라도 없는지 꼭 확인해 주세요.

3.  왜 세금이 0원이어도 신고를 해야 할까요?국세청은 부동산 매매 사실과 매매 대금만 파악할 뿐, 질문자님 가족의 정확한 세대 구성이나 무주택 여부까지 완벽히 파악하여 비과세를 자동으로 적용해 주지 않습니다. 기한 내에 홈택스나 관할 세무서를 통해 '1세대 1주택 비과세'로 양도소득세 예정신고를 하셔야 추후 불필요한 오해나 세금 고지를 막을 수 있습니다.

김주성 · Answer

선생님의 상황에서 1세대 1주택 비과세를 안전하게 확정 짓기 위해 반드시 확인하셔야 할 가장 결정적인 요건은 '동일 주소지 내 세대원의 주택 소유 여부'입니다.

핵심만 요약해 드립니다.

1. 상속 지분 및 거주 요건 (완벽 충족)
2014년 상속으로 지분(3/7, 2/7, 2/7)이 나뉘었어도 2009년부터 가족이 계속 함께 거주하셨다면 지분율은 비과세 판정에 아무런 문제가 되지 않습니다.

2. 가장 위험한 변수: 동일 주소지에 등재된 자녀의 1주택
현재 가장 큰 문제는 주민등록상 같은 주소지에 등재된 32세 자녀분께서 주택을 소유하고 계시다는 점입니다. 국세청 전산망에는 선생님 세대가 '1가구 2주택'으로 분류되어 있습니다. 공인중개사의 말대로 신고를 누락하면, 비과세가 부인되고 거액의 다주택자 양도세가 부과될 수 있습니다.

3. 해결 방안: 해외 거주 증빙을 통한 '별도 세대' 소명
다행히 자녀분께서 현재 3년째 해외에 체류 중이시므로, 서류상 주소만 같을 뿐 실제로는 생계를 같이 하지 않는 '별도 세대'임을 입증하면 비과세를 지킬 수 있습니다.

[결론 및 조치사항]
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내인 2026년 8월 31일(신고 마감일 임박)까지 반드시 양도소득세 신고를 하셔야 합니다. 이때 자녀분의 출입국사실증명서, 해외 거주 증빙 서류 등을 첨부하여 자녀가 독립된 별도 세대임을 국세청에 적극적으로 소명하시기 바랍니다

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다.

개인별로 해당주택 외 다른 주택이 더 없다면 비과세 받을 수 있습니다.
양도가액 12억원 미만인 경우에도 전액비과세 되고, 12억원을 초과하는 경우 초과하는 비율만큼 양도세 과세가 됩니다.

감사합니다

김태훈 · Answer

안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.
질문자님이 판단하신대로 비과세가 충족되는 것으로 보입니다만,  간혹 본인은 비과세라고 확신했지만 세무서 검증 과정에서 비과세가 취소되는 대표적인 사유가 있습니다. 따라서, 질문자님의 상황에 해당 유무를 최종 점검해 보셔야 합니다.

1. 가족 중 다른 주택(또는 분양권·입주권) 보유자 유무
2026년 6월 매도일 기준으로, 같이 살고 있는 가족 중 단 한 명이라도 다른 주택이나 오피스텔(주거용), 아파트 분양권, 재개발 입주권을 가지고 있다면 1세대 1주택이 깨집니다.

2. 상속 개시(2014년) 당시 이미 집이 있었던 경우
공동상속주택 특례는 상속받을 당시 다른 주택이 없었거나, 주된 소유자 외의 소수지분자가 별도 세대일 때 유효합니다. 만약 2/7 지분을 가진 소수지분자가 따로 독립해서 살면서 본인 집을 가지고 있다면, 그 소수지분자는 이번 아파트 매도 시 본인 지분 비율(2/7)만큼 양도세를 내야 합니다.

3. 위장전입 및 형태상의 세대
서류상으로는 1세대 1주택이지만, 실제로는 동거하지 않는 가족이 등본에만 들어와 있고 그 가족이 다른 주택을 소유하고 있다면 국세청이 신용카드 사용지, 직장 주소 등으로 실거주를 추적해 비과세를 부인합니다.

질문자님의 글의 상황 내에서 점검이 필요한 부분을 알려 드리오니 참고 바랍니다.
추가 상담이 더 필요하시다면 연락 주세요.

동대문 김태훈세무사사무소 / 김태훈 세무사
02-965-0623

강태훈 · Answer

공동상속주택 소수지분여부를 확인후 신고하시기를 바랍니다.

세무 Q&A

양도소득세를 신고해야 하는데 비과세로 신고가 가능할 거 같은데 아래 내용 말고도 비과세 요건이 어떤게 더 있을까요?

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