세무 Q&A
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Q.
아래 1인1주택 부동산 관련 세금
2012-2013년쯤 공동명의로 아파트구입(7억4천) 실거주13년(1가구1주택)
25년 10월10일 전세임대중(6억5천)
26년 1월 이혼(재산분할협의후 현재까지 공동명의유지)
현재 이혼함으로 1인 1가구 1주택에 적용될까요?
26년 12월안으로 매도가12억/공시가6억3천에 하려는데 양도세 있을까요? 장특공적용 가능할까요?
2026년 현재 종토세는 어떻게 될까요? 공동명의,이혼이 영향 있을까요?
있다면 지금 절세법은 뭘까요?
황*리 님
조회 : 102건
답변 : 1건
26.08.19
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김주성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.08.19
이혼 후에는 원칙적으로 전 배우자와 각각 별도 세대이므로, 각자 다른 주택이 없다면 본인 지분에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 가능성이 높습니다. 공동명의를 유지한 채 매도하면 양도세는 지분별로 각각 계산·판정합니다.
2012~2013년 취득 후 13년 실거주하셨으므로 보유·거주요건은 충족한 것으로 보입니다. 2025년 10월부터 전세를 준 사실도 비과세를 바로 배제하지는 않습니다. 양도일(통상 잔금일) 현재 본인과 전 배우자 각각이 해당 주택 외 다른 주택을 보유하지 않는다면, 2026년 12월 양도가액이 정확히 12억원 이하인 경우 1세대 1주택 비과세로 양도소득세는 원칙적으로 없습니다. 단, 실제 거래대금이 12억원을 넘으면 고가주택 과세 문제가 생깁니다.
장기보유특별공제는 과세되는 양도차익에 적용합니다. 따라서 12억원 이하로 비과세가 성립하면 장특공을 별도로 적용할 필요가 없습니다. 12억원을 초과하면 초과분 관련 양도차익에 대하여 각자의 보유·거주기간을 반영한 장특공을 검토합니다.
2026년 종부세는 과세기준일인 6월 1일 기준으로 봅니다. 공시가격 6억3천만원, 1/2 공동명의라면 각자 지분 공시가격은 약 3억1,500만원입니다. 인별 기본공제 9억원에 미달하므로 2026년 주택분 종부세는 없습니다. 이혼 여부는 이 결론에 영향을 주지 않습니다.
절세상으로는 ① 잔금일 당시 각자의 다른 주택 보유 여부 확인, ② 매매가를 실질적으로 12억원 이하로 관리, ③ 실거주 입증자료와 취득·양도비용 및 자본적 지출 증빙 확보가 핵심입니다. 재산분할을 이유로 매도 전 한쪽에게 지분을 넘기는 것은 취득세·양도세 등 별도 문제가 생길 수 있어, 현재 공동명의 상태로 매도하는 편이 일반적으로 단순합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 1가구 1주택 적용 여부: 이혼으로 인해 법적으로 세대가 분리되었고 각각 다른 주택을 소유하고 있지 않다면, 두 사람 모두 지분만큼 1세대 1주택자로 인정받아 적용됩니다.
2. 양도세 여부: 현재 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 기준 금액은 실거래가 12억 원입니다. 매도가가 12억 원이라면 전액 비과세 대상이 되어 납부할 양도세는 없습니다.
3. 장기보유특별공제 적용 여부: 13년 거주 및 보유 요건을 충족하여 최대 80% 공제 대상에 해당하나, 매도가 12억 원으로 양도세 자체가 전액 비과세되므로 실질적으로 공제를 계산하거나 적용할 필요가 없습니다.
4. 2026년 종합부동산세 및 공동명의/이혼의 영향: 공시가격 6억 3천만 원을 공동명의로 절반씩 나누면 1인당 지분 가치는 3억 1,500만 원입니다. 1인당 종부세 기본공제액은 9억 원이므로 과세 기준에 미달하여 종부세는 부과되지 않으며, 이혼 후에도 공동명의를 유지함으로써 각자 9억 원씩 공제를 받아 종부세가 면제되는 유리한 영향을 받습니다.
5. 절세법: 현재 계획하신 매도가 12억 원 조건에서는 양도세와 종부세가 모두 0원이므로, 명의 변경 없이 현재의 공동명의 상태를 유지한 채 매도하는 것 자체가 최선의 절세법입니다.
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