세무 Q&A
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Q.
재개발 대체주택 매수가능여부와 비과세 양도에 대해 질문드립니다.
2019. 6. 성북구 아파트(A) 입주, 현재 거주중 (부부 5:5 공동명의)
24. 10. 15. 노원구 재개발구역 무허가주택(B) 증여, 명의이전 (사업시행인가 이후에 증여받음. 실거주×) (남편 단독명의)
25. 4. 14. 노원구 재개발 무허가주택(B) 토지(시유지) 불하 완납 후 등기 완료
2025.12. 노원구 재개발구역 관리처분인가
A아파트 매도 후 성북구에 재개발 대체주택(C)를 매수하려 합니다.
1. B주택을 사업시행인가 이후에 증여받고 그 이후 관리처분인가가 났습니다. B주택에 거주한적은 없지만 C대체주택 구입후 거주요건을 채운다면 추후 대체주택 양도세 비과세를 받을 수 있을까요?
2. 대체주택 매수시 재개발 1주택이어야 한다고 하는데 A아파트 매도와 대체주택C가 같은 날짜에 매도매수가 이루어져도 되나요? 아니면 A아파트 매도와 대체주택C의 매수가 1일이라도 차이가 나야 하나요?
3. C대체주택 매수 시 B재개발주택이 3년 이내 멸실되면 1주택 취득세율로 대체주택 취득 가능하다고 구청에서 답변을 들었습니다. 맞을까요?
4. 2번과 같이 같은 날짜에 A아파트와 C대체주택이 매도매수가 이루어질 경우 C대체주택 취득세율이 2주택 세율로 될 가능성이 있나요?
5. 대체주택 매수 시 부부 공동명의와 부인 단독명의 중 무엇이 취득세, 보유세, 양도세 면에서 유리할까요? (현재 재개발주택은 남편 단독명의입니다.)
6. B재개발주택의 최종 취득시기는 무허가건물 증여일일까요, 아니면 시유지 불하 후 등기일일까요?
7. C대체주택 매도 후 B재개발주택 양도시 양도소득세 비과세를 위해 2년을 보유해야 한다고 하던데 B재개발주택의 증여시기부터 재개발 공사기간을 보유기간으로 인정받을 수 있나요? 공사기간을 보유기간으로 인정받지 못한다면 증여시기부터 관리처분인가일까지 1년정도는 보유기간으로 인정받을 수 있을까요? 아니면 재개발 아파트 준공일로부터 새롭게 2년 보유해야 할까요?
정*용 님
조회 : 237건
답변 : 2건
26.08.19
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김태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.08.19
채택답변
안녕하세요, 세무사 김태훈입니다.
질문자님의 글이 매우 길고 내용이 매우 복잡한 것으로 보입니다. 그래서 간략하게 답변을 드리기에 매우 어렵다고 보여집니다.
또한, 저의 의견은 참고용이며 세법상 효력은 없습니다.
상담이 필요하다고 판단되신다면, 자세한 것은 방문상담이나 채팅 상담을 통하여 향후 절세 방향과 안전한 자산관리를 검토하시는 게 좋을 것 같습니다.
일단, 간략히 답변을 드립니다.
실행 순서 정리
1. A 잔금·소유권이전 (2027.10.14 이전, 실제로는 최대한 앞당길 것)
2. → 며칠 경과 →
3. C 잔금 (가능하면 B 멸실 이후 — 취득세 때문)
4. C에 세대 전원 전입, 1년 이상 거주
5. B 신축주택 완공 → 완공 후 3년 내 C 양도
6. 완공 후 3년 내 B로 세대 전원 전입, 1년 이상 계속 거주
그런데, C가 질문자님 글로 보아 재개발지역 대체주택으로 판단됩니다.
이럴 경우 상기 흐름이 매우 위험해 질수도 있습니다.
C가 조합원입주권으로 전환되는 경우에는 대체주택 특례가 안될 수 있으며, 소득세법 시행령 §89①4호로 우회할 수도 없습니다.
B의 비과세까지도 안될 수 있습니다.
또한, 현재 투기과열지구로서 재개발은 관리처분계획인가 후 , 재건축은 조합설립인가 후 조합원 지위 양도가 제한되어, 예외사유(10년 보유·5년 거주 1주택자 등)에 해당하지 않으면 매수인이 현금청산 대상이 됩니다. 사실상 매도 불가입니다.
내용이 더 많습니다만, 답변 글자 제한이 있는 관계로 대략적인 흐름만 알려 드리오니 참고만 해 주시기 바랍니다.
궁금한 점이 있으시다면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다.
동대문 김태훈세무사사무소 / 김태훈 세무사
02-965-0623
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김주성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.08.19
940903(기타 자영업)은 물적시설·고용인 없는 인적용역 코드입니다. 연습실을 임차해 그곳에서 수강생을 받고 카드결제까지 하시면 사업장을 갖춘 사업이라 이 코드에서 벗어납니다.
940903 사업장 있는 교습
부가세 면세 과세 10%
코드 940903 855501 등 교육서비스업
신고 사업장현황신고(2월) 부가세(1·7월)
성인 대상이라 학원법상 학원이 아닌 것은 맞습니다. 다만 부가세 면세는 "등록·신고한 학원·강습소"에 한정(부가령 §36①)되므로, 학원 등록을 안 하시면 오히려 면세가 안 됩니다. 940903으로 두고 사업장 매출을 올리면 부가세 소급 추징 위험이 있습니다.
권고: 간이과세자 등록
교육서비스업 부가율 30% → 실효 3% 수준
연 매출 4,800만원 미만이면 납부의무 면제, 신고도 연 1회
인테리어·장비 투자가 크면 일반과세로 매입세액 환급이 유리할 수 있습니다
확인 사항
임대차계약서상 임차인이 본인 명의인지, 전대라면 임대인 동의가 있는지
건축물대장 용도 (주택·무허가면 반려)
공유 연습실이면 임대인 확인서 별도 필요
등록 후
사업용 계좌 개설, 소득세 신고는 다음해 5월. 개업 전 지출은 등록 전 20일 이내 매입분까지 공제 가능(일반과세자)이라 이미 지출이 있으면 등록 시점 조정에 실익이 있습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. B주택의 취득 시점(증여일)이 관리처분인가일 이전이므로 주택을 취득한 것으로 인정되며, A아파트 양도 후 1주택(B) 상태에서 사업시행인가일 이후에 대체주택(C)을 취득하고, C주택에서 1년 이상 거주, 신축 아파트 완공 후 3년 이내 세대 전원 전입 및 1년 이상 계속 거주, 완공 전 또는 완공 후 3년 이내 C주택 양도 요건을 모두 충족하면 대체주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
2. A아파트 매도와 C대체주택 매수가 같은 날에 이루어질 경우 시간적 선후 관계 입증이 어려워 대체주택 취득 시점의 1주택 요건 충족 여부에 대한 분쟁 소지가 있으므로, 하루 이상 차이를 두어 A아파트 양도(잔금청산)를 먼저 완료한 후 C주택을 매수해야 합니다.
3. 네, 지방세법상 일시적 2주택 특례에 따라 C주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택인 B주택이 철거(멸실)되는 경우 이를 주택의 처분으로 간주하므로 C주택은 1주택 취득세율(1~3%)을 적용받을 수 있습니다.
4. 같은 날 매도와 매수를 진행하여 A아파트의 양도(잔금청산 등)가 C주택 취득보다 선행되었음을 명확히 입증하지 못할 경우, 취득 시점에 3주택(A, B, C) 또는 2주택으로 간주되어 취득세 중과세율이 적용될 위험이 있습니다.
5. 취득세는 세대 기준으로 산정되므로 명의에 따른 차이가 없으나, 보유세(종합부동산세)는 인별 과세이므로 공제금액 한도 면에서 부부 공동명의가 유리하며, 양도소득세 또한 향후 과세될 경우 양도차익 분산으로 낮은 누진세율을 적용받는 부부 공동명의가 유리합니다.
6. 무허가건물이라도 사실상 주거용 주택으로 사용되는 경우 주택으로 인정되므로, B주택의 취득시기는 시유지 불하 후 토지 등기일이 아닌 무허가건물을 실제 증여받은 날(취득일)입니다.
7. 재개발 신축 아파트의 양도세 비과세를 위한 보유기간 계산 시 공사기간(관리처분인가일부터 준공일까지)은 보유기간에 포함되지 않으며, '기존 주택(B)의 증여일부터 관리처분인가일까지의 보유기간'과 '신축 아파트 준공일(사용승인일)부터 양도일까지의 보유기간'을 합산하여 2년 이상 요건을 충족해야 합니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.