양도소득세 문의

Question

박잠득 · Accepted Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

현재 계획하신 매도 순서대로라면 안타깝게도 삼척 아파트는 비과세를 받을 수 없고 1억 4천만 원의 양도차익에 대해 일반 과세가 적용됩니다.

2024년에 신설된 '인구감소지역 세컨드홈 특례'나 '일시적 1세대 2주택' 혜택은 모두 기존에 보유하던 주택(종전주택)을 먼저 팔 때 비과세 혜택을 주는 제도입니다. 
나중에 취득한 신규 주택(삼척)을 먼저 팔게 되면 어떠한 특례도 적용받을 수 없습니다.

하지만 매도 순서만 바꾸시면 두 주택 모두 완벽하게 비과세를 받을 수 있는 길이 열립니다. 아래의 절세 전략으로 매도 일정을 조정하시길 강력히 권장합니다.

1단계: 태백 아파트(2015년 취득)를 먼저 매도
비과세 사유: 삼척 아파트(신규주택)를 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택(태백)을 매도하는 것이므로 '일시적 1세대 2주택' 특례가 적용되어 양도소득세가 전액 비과세 됩니다.  
2단계: 삼척 아파트(2024년 취득)를 나중에 매도
비과세 사유: 태백 아파트를 팔고 나면 고객님은 1세대 1주택자가 됩니다. 이 상태에서 남은 삼척 아파트를 팔면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받아 양도차익 1억 4천만 원에 대한 세금을 한 푼도 
내지 않으실 수 있습니다.

감사합니다.

박경훈 · Answer

가격기준이 맞다면 가능할것으로 보여집니다.

김주성 · Answer

1. 삼척 아파트 매도 시 과세 여부 (비과세 불가)
계획하신 대로 나중에 취득한 삼척 아파트를 먼저 매도하실 경우 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

발생한 양도차익 1억 4천만 원에 대해서는 전액 일반 양도소득세 과세 대상이 됩니다.

2. 세금 특례 제도의 핵심 기준
일시적 1세대 2주택: 신규 주택(삼척) 취득 후 3년 이내에 '기존 주택(태백)'을 매도할 때 비과세를 적용하는 제도입니다.

인구감소지역(세컨드홈) 특례: 요건에 맞는 신규 주택을 취득한 후, 기존에 보유하던 '일반 주택'을 팔 때 주어지는 혜택입니다.

결론적으로 두 가지 특례 모두 신규 주택인  특례주택인 삼척 아파트를 먼저 팔 때는 적용되지 않습니다.

3. 합산과세에 따른 세금 부담 가중 주의
두개의 주택을 동일인 명의로 소유하고 있다면 올해 3월 10일에 이미 양도 잔금을 치르고 매도하신 주택 거래가 있으므로, 8월에 삼척 아파트를 추가로 매도하시면 2026년 동일 연도 귀속 양도소득으로 두 건이 합산되어 과세됩니다.

양도소득이 합산되어 과세표준이 높아지면 더 높은 누진세율 구간을 적용받게 되어 전체적인 세금 부담이 매우 크게 증가합니다.

4. 절세를 위한 대안 검토
매도 순서 변경: 삼척보다 기존 주택인 태백 아파트를 먼저 매도하는 것으로 일정을 변경하여 비과세 요건을 맞추는 것이 가장 유리합니다.

매도 연도 분산: 불가피하게 삼척 아파트를 팔아야 한다면, 합산과세를 피하기 위해 잔금일(양도일)을 내년(2027년) 이후로 미루는 방안을 검토하셔야 합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요, 프라임택스 오양욱세무사입니다.

결론부터 말씀드리면, 삼척 아파트 선양도 시 인구감소지역 특례 적용이 어렵습니다.

조특법 §71의2①은 "인구감소지역주택 1채를 취득한 후 인구감소지역주택을 취득하기 전에 보유한 주택을 양도하는 경우"에 인구감소지역주택을 소유주택에서 제외한다고 규정하고 있습니다. 즉, 취득 순서(인구감소지역주택 나중 취득), 양도 대상(취득 전 보유 주택)을 동시에 요건으로 규정하고 있습니다.
인구감소지역 특례와 유사한 조특법 §99조의4(농어촌주택 특례)도 "농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우"로 동일하게 양도순서를 제한하고 있습니다.

위 내용에 따르면, 삼척 아파트(2024년 취득, 인구감소지역주택)를 태백시 주택(2015년 취득, 기존 보유 주택)보다 먼저 양도한다면 비과세 적용이 어려울 것으로 판단됩니다.

감사합니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

말씀해주신 삼척시는 인구감소지역으로 지정되어있는 것으로 확인됩니다.

조세특례제한법 §71조의2 [인구감소지역주택]은 1주택을 보유한 세대가 일정한 인구감소지역주택을 추가 취득한 경우, 기존에 보유하던 주택을 양도할 때 추가 취득한 인구감소지역주택을 주택 수에서 제외하여 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있도록 하는 특례입니다.

인구감소지역주택에 해당하려면 주요하게 다음 요건을 확인해야 합니다.

① 2024.01.04. ~ 2026.12.31. 중 취득할 것
② 취득 당시 인구감소지역 등에 소재할 것
③ 기존주택과 동일한 시·군·구에 소재하지 않을 것
④ 2024년 취득분의 경우 취득 당시 기준시가가 4억 원 이하일 것
※ 비수도권 9억 원 기준은 2025.08.14. 이후 취득분부터 적용

질문의 경우 2015년 태백주택(A)을 보유한 상태에서 2024년 삼척주택(B)을 취득하셨으므로, 위 요건을 충족한다는 전제에서 A주택을 먼저 양도하면 B주택을 주택 수에서 제외하여 A주택에 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다. (※ B 주택 먼저 양도하시면 적용X)

A주택을 먼저 양도한 이후, B주택 자체를 양도하실 때는 조특령 71조의2를 적용 받는 것이 아닌, 양도일 시점에서 소득세법 §89 ① 3호 가목 [ 1세대 1주택 비과세 ] 요건을 검토해서 비과세를 적용하여야 합니다.

따라서 두 주택의 정확한 취득일, 양도가액·취득가액, 명의 및 지분을 기준으로 현재 순서와 A주택 선양도 순서의 세액을 전문가와 상담 후, 각각 계산하여 비교한 후 양도 순서를 결정하시는 것을 권장드립니다.

김태훈 · Answer

안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.

결론부터 말씀드리면, 삼척 아파트는 인구감소지역 특례를 통한 1세대 1주택 비과세 처리가 불가능합니다.
정부의 인구감소지역 주택 과세특례(조세특례제한법 제71조의2)는 "기존 주택(1주택)을 가진 사람이 인구감소지역의 주택을 추가로 사서 팔 때, '기존 주택'에 비과세를 해주는 제도"이기 때문입니다. 즉, 나중에 산 삼척 아파트를 팔 때는 특례 대상이 될 수 없습니다.

2주택자 일반과세로 양도소득세를 부담하셔야 합니다.

**가장 추천하는 출구 전략: 매도 순서 바꾸기
세금을 전액 면제받고 싶으시다면 매도 순서를 정반대로 바꾸셔야 합니다.
1. 태백 아파트(2015년 취득)를 먼저 매도:
인구감소지역 특례를 신청하면 2024년에 취득한 삼척 아파트가 주택 수에서 제외됩니다. 따라서 태백 아파트를 매도할 때 양도차익에 대해 1세대 1주택 비과세(12억 원까지)를 받아 세금을 한 푼도 내지 않을 수 있습니다.

2. 이후 삼척 아파트를 최종 매도:
태백 아파트를 먼저 팔고 나면 삼척 아파트는 완전히 '1세대 1주택'이 됩니다. 삼척 아파트 역시 비조정지역이므로 2년 보유 요건만 채운 상태에서 매도하면 최종적으로 두 채 모두 비과세로 정리할 수 있습니다.

동대문 김태훈세무사사무소/김태훈 세무사 
02-965-0623

김진우 · Answer

현재 매도 순서가 삼척 아파트를 먼저 매도하고, 이후 태백 아파트를 매도하는 구조라면 삼척 아파트를 1세대 1주택 비과세로 처리하기는 어려워 보입니다.
인구감소지역 주택 특례는 1주택자가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역 주택을 추가 취득한 후, 그 주택을 취득하기 전에 보유하던 기존 주택을 양도할 때 새로 취득한 인구감소지역 주택을 주택 수에서 제외해주는 제도입니다.
삼척 아파트 비과세를 검토하려면 태백 아파트를 먼저 양도해 삼척 아파트만 남긴 뒤, 삼척 아파트의 보유기간 2년 이상 여부 등 1세대 1주택 요건을 따져보는 방식이 필요것으로 판단됩니다.

하청수 · Answer

안녕하세요 청 세무회계 하청수 세무사입니다

대체취득으로 보아 태백시 아파트를 먼저 매도 후 삼척 아파트를 매도한다면 둘다 비과세로 받을 수 있습니다.

한경수 · Answer

주택, 조합원입주권 또는 분양권(이하 "주택 등") 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역에 소재하는 주택 1채를 취득한 후 인구감소지역 주택을 취득하기 전(前)에 보유한 주택 등을 양도하는 경우에는 그 인구감소지역 주택을 해당 1세대가 보유한 주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택자로 간주하여 비과세 특례를 2025.1.1 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용합니다.

즉, 삼척 아파트가 있음에도 불구하고 기존 보유하던 태백아파트를 팔때 삼척아파트가 있음에도 불구하고 비고세를  적용할 수 있다는 뜻입니다.

한편, 아직 삼척아파트를 양도하지 않았다면(잔금 및 등기이전 둘 다 진행하지 않은 경우), 
태백아파트를 일시적1세대2주택 규정 또는 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례(조특법 71의2)에 따라 비과세로 먼저 양도하고
마지만 1채 남은 삼척아파트를 비과세로 양도할 수 있는 가능성이 있으므로 이 부분을 잘 검토해 보시기 바랍니다.

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