안녕하세요.
담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.
(※ 비과세 판단 여부는 단순히 제시해주신 정보만으로 판단하기에는 상당이 위험하므로, 실제 신고 진행 시에는 전문가와 상담 후 진행하셔야합니다.)
먼저 상생임대주택에 해당하려면 주택을 취득한 이후에 임대차계약이 체결되어야합니다.
통상적으로 잔금청산일 이후 체결된 계약이 1년 6개월 이상이라면 "직전임대차계약"으로 인정되어, 상생임대 요건을 따져볼 수 있습니다. (※ 단 잔금청산일보다, 사용승인일 혹은 사실상 사용일이 더 빠른 경우에는 해당 일자가 취득일)
여기서 주의하셔야할 부분은 "임대보증금"으로 잔금을 지급하시는 경우에는, 해당 계약은 "직전 임대차계약"에 해당하지 않습니다. (서면-2022-법규재산-3529)
[ Q1. 2022.02. ~ 2024.02. 에 체결된 임대차계약(A)이 직전임대차계약에 될 수 있을까요? ]
직전임대차계약 상의 1년 6개월 이상 임대 요건은, 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정하므로
A임대차계약은 직전임대차계약으로 인정받을 수 있을 것으로 판단됩니다.
(기획재정부 「상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답」, 2022.6.24.)
[ Q2. 2024.02. ~ 2026.09. 에 동일 임차인과 묵시적으로 갱신한 계약이 "상생임대차계약"이 될 수 있나요? ]
직전임대차계약에서 「주택임대차보호법」 제6조에 따른 묵시적 갱신으로 2년 이상 임대하는 경우에는 이하의 요건만 충족한다면 가능할 것으로 판단됩니다. (서면-2024-부동산-3115, 서면-2024-법규재산-2876, 서면-2024-법규재산-1507)
위 요건을 충족하신 경우를 전제로한다면, 묵시적으로 계약이 연장된 경우일지라도, 다음의 요건을 충족한 경우에는 "상생임대차계약" 이 될 수 있습니다.
① 2021.12.20. ~ 2026.12.31. 중 임대차계약을 체결하고 임대 개시할 것
② "직전임대차계약" 대비 임대료 (혹은 임대보증금) 5% 이내의 범위에서만 증액할 것
③ "상생임대차계약"의 실제 임대기간이 2년 이상일 것
(※ 임대기간은 일이 아닌 월 (月) 로 계산하며, 1년 11개월 10일인 경우 2년 임대한 것으로 판단합니다. : 서면-2022-법규재산-2784)
다만 상생임대 특례는 거주요건만 면제하는 제도입니다. 양도 당시 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 요건, 2년 보유요건 등은 별도로 충족해야 합니다.
추가로 묵시적 갱신 사실확인서는 법정 필수서류는 아니지만, 퇴거 전에 받아두시는 편을 권장드립니다.
- 2024.02.23.부터 묵시적으로 갱신되었다는 사실
- 갱신 전후 보증금과 월세
- 별도 증액 없이 계속 임대했다는 사실
- 실제 퇴거일
- 임대인·임차인의 서명과 작성일
[ Q3. 상생임대주택으로 인정된다면, 세종주택의 2년 이상 거주요건 충족된 것으로 볼 수 있나요? ]
의무임대기간, 임대료 등은 실제 임대기간 및 렌트홈 등을 통해 재검토가 되어야겠지만, 말씀해주신 상황을 전제로 보면 2년 이상 거주요건은 면제될 가능성이 높습니다.
비과세 여부는 양도일 기준으로 조합원입주권(광주)과 함께, 별도로 검토해야합니다.
소득세법 시행령 §155조의3 [상생임대주택]를 적용받고자 하신다면, "상생임대주택에 대한 특례 적용신고서"를 별도로 작성하시여, "직전임대차계약서"와 "상생임대차계약서"를 추가로 제출하셔야합니다.
[ Q4. 광주 주택 취득 후 세종주택 매도 시 일시적 2주택 비과세 적용 가능 여부 ]
지역주택조합에 2020.12.31. 이전에 가입하시거나 사업계획승인이 이루어졌다면, 이는 분양권이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 별도로 사업계획승인 등의 정보가 추가로 필요할 것 같습니다.