증여세 관련 문의사항입니다.

Question

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

질문 1.
구청 자금조달계획서 정정 접수 절차의 적정성 검토
당초 5월 8일 자 계획서에 '증여 상속 (미신고)'로 잘못 기재된 건에 대해, 5월 7일 자 전자계약한 차용증(모두싸인)을 증빙으로 첨부하여 '
⑪ 그 밖의 차입금(300,929,400원)'으로 서초구청에 정정신청서를 제출하는 절차가 국세청 PCI(자금출처검증) 리스크를 해소하는 데 적절한 조치인지 궁금합니다.
--> 국세청 PCI와는 별개입니다.
차용증으로 하는 것은 좋은 선택은 아니라고 보여집니다. 허위작성 과태료 문제도 생각해 보시기 바랍니다.

질문 2.
5월 7일 자 단기차용금(3억 원)의 사후 상계 처리 법리 타당성
5월 8일 계약 당시 남편이 아내로부터 차용한 300,929,400원은 5월 29일 자로 아내가 26.4433% 지분을 정식 승계함에 따라 지분 취득 대금으로 상계 정산되어 채무가 
소멸한 것으로 보며, 이에 따라 추가적인 이자 송금이나 원금 상환 의무가 발생하지 않는다는 해석이 타당한지 궁금합니다.

---> 
국세기본법상 실질과세 원칙에 따라 이 거래는 증여세가 아닌 양도소득세 적용 대상입니다. 당첨 직후라 분양권 프리미엄(P)이 없는 상태라면 양도차익이 '0원'이므로 
실질적으로 납부할 세액은 없겠으나, 남편분에게 분양권 지분 양도에 대한 양도소득세 신고 의무가 발생합니다.
향후 과세관청에서 지분 이전의 원인을 물을 때 "차입금을 갚기 위해 지분을 넘겼다"라고 소명한다면, 과세관청은 이를 증여가 아닌 대물변제(양도)로 보아 
양도세 무신고를 문제 삼을 수 있습니다. 따라서 양도차익이 없더라도 기한 내에 양도소득세 신고를 해두는 것이 안전합니다.

질문3
지인들중 비과세6억이하이니 증여세 신고하지않는것이 좋다고하는지인들이있어서 어떤선택이도움이될까요?
--->  납부세액이 '0원'이더라도 기한 내에 정식으로 증여세(또는 양도세) 신고를 완료하는 것"이 비교할 수 없을 만큼
 안전하고 유리한 선택입니다.

감사합니다.

<필요시 참고하세요>
1. 안녕하세요. 세무법인 이화 삼성지점 박잠득세무사입니다.

2. 국세청 부동산거래관리과 출신으로, [주택취득자금조달 및 입주계획서] 전문 세무사입니다.   (국세청 발간책자 자금출처조사 관련 '재산제세 테마별 직무교육교재' 집필자입니다.)
 o 많은 상담경험이 있으며 요즘은 상담이 폭주하고, 상담후기는 매우 만족하십니다.

3. 방법 1 (소명요구 대행방법)
   o 계획서 작성뿐 아니라 필요하다면 [부동산취득자금 소명요구 대행] 해 드립니다.
       (많은 소명요구대행을 해 드렸지만, 모두 숙제검사에 합격했고 불합격은 없습니다.)
   o 소명대행 수수료 : 1인당 99만원(2인 198만원), 이경우 상담수수료는 없으며 상담수수료가 이미 발생 하였으면 차감하겠습니다.

4  방법 2 (본인작성분 상담방법) 
 o 본인이 작성한 소명서를 컨펌하시려면 상담으로 가능하겠으며 이때, 상담수수료는 1시간 기준 22만원 입니다.  당사의 상담요금표를 적용하며 상담시간에 따라서  추가될수도, 차감될 수도 있습니다.

5  방법 3 (본인작성분 서면컨펌) 
 o 본인이 작성한 소명서를 서면으로 검토결과 회신받는 방법이며 이경우 수수료는 1건당 44만원 입니다. . 소명서 작성에 대한 검토결과를 서면으로 제공해 드리며, 간단한 추가질문 답변을 제공합니다.

6. 다만, 작성과정에서 증여세신고를 해야할 경우, 신고대행비용은 별도입니다.(1건당 33만원)
    (차용증 작성비용도 33만원)

감사합니다.

김소정 · Answer

안녕하세요.

자금조달계획서 정정만으로 국세청 PCI(자금출처 검증) 리스크가 해소되는 것은 아닙니다. 그와는 별개로, 현재 사실관계상 5.7. 차용증이 실제 작성되었고 5.8. 300,929,400원이 실제 송금되었다면,  차용증뿐 아니라 실제 송금내역, 아내의 자금원천 등 객관적인 증빙이 함께 갖추어져 있어야 합니다. 특히 특수관계인간의 차용은 사후관리가 엄격하게 이루어지므로 실제 상환을 증명할 수 있어야 합니다.

분양권 26.4433% 지분 이전과 기존 3억원 차입금의 관계는 실제 자료를 바탕으로 검토가 필요합니다. 단순히 ‘지분을 증여했으므로 기존 차입금과 상계되어 채무가 소멸한다’고 단정할 수 없습니다. 지분 이전이 순수한 증여인지 기존 채무의 상계에 따른 유상거래인지 불분명하기 때문입니다. 또한 26.4433% 지분의 증여일 현재 평가액과 300,929,400원의 금액 비교가 필요합니다. 따라서 사후적으로 상계 사실을 만들어내기보다는 당시 계약 및 사실관계에 맞춰 법률관계를 정리하는 것이 안전합니다.

배우자 증여재산공제는 10년간 6억원이므로 실제 증여재산이 그 범위 내라면 납부세액은 없을 수 있으나, 이번 건은 약 20억원 아파트의 취득자금 및 자금조달계획서와 직접 연결되어 있어 향후 자금출처 소명 시 증여관계를 명확히 해두는 것이 유리할 수 있습니다. 다만 4.1억원 전부가 증여인지, 3.009억원은 차입이고 나머지만 증여인지부터 확정한 후 신고하는 것이 바람직합니다.

지태호 · Answer

안녕하세요.

1. 증여의 경우 신고를 하게 되면 수증자의 자금출처로 온전히 인정받기 때문에 문제가 되지 않습니다. 차용형태의 자금출처는 금융증빙이 반드시 필요합니다.  본래 배우자, 직계존비속 간 금전차용은 인정하지 않는 것이 원칙입니다만 적법한 형식의 차용증(상환기간, 이자율 등 내용의 타당성을 갖춘)과 실제 상환기록이 있는 경우 사계약에 따라 개인 간에 금전을 차용한 행위를 세무서에서 쉽게 부인할 수는 없습니다. PCI는 신고소득, 부채 대비 자금운용규모가 지나치게 크지 않은지 분석하는 모델이라고 이해해주시면 됩니다. 즉, 증여로 신고하거나 차용으로 인정받는 경우에는 특별히 문제가 되지 않습니다.

2. 무리가 없는 해석으로 보입니다.

3. 6억 이하여도 자금출처로 사용하시려면 증여세 신고하시는 것이 바람직합니다. 현재 자금조달계획서 단계에서는 자금의 출처까지 요구하지는 않지만, 자금소명서 단계에서는 자금의 출처를 증명할 수 있는 증빙서류를 제출하게 되어있기 때문입니다. 최근의 전수검증 흐름과 질문자님이 매수하실 예정인 주택의 가격을 고려하면 소명요구 단계로 갈 가능성은 충분히 높습니다.

자세한 내용은 반드시 가까운 세무사님께 상담 받아보시길 권장 드립니다.

조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.

감사합니다.

김태훈 · Answer

안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.

먼저 결론의 핵심만 짚어 드리겠습니다.

세 질문이 사실 하나로 연결됩니다. 정정하지 말고, 당초 기재대로 '증여'로 확정한 뒤 8월 31일까지 양방향 증여세 신고를 마치는 것이 가장 안전합니다. 차입금 정정 → 상계 구성은 세부담을 줄이는 게 아니라 양도소득세 중과 리스크를 새로 만드는 구조입니다.
증여세 신고 기한이 급합니다. 상증법 §68① 기준 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이므로, 5월 중 발생한 두 건(아내→남편 현금, 남편→아내 지분) 모두 2026. 8. 31.이 신고기한입니다. 오늘 기준 10일 남았습니다.

질문자님의 질문1, 2, 3은 증여가 아닐 경우 문의 주신 것이기 때문에 그 내용에 대한 답변은 상당히 부정적이고 그 이유의 설명이 굉장히 깁니다. 또한, 증여 후 이월과세 부분도 검토대상이 되므로 질문자님의 상황을 정확히 알아야 명확한 답변을 드릴 수 있을 것 같습니다.

따라서, 국세청 PCI 조사의 기본 틀을 이해하셔야 하고 국세청에 넘어간 선행 자료와 불일치되는 수정 자료가 다시 제출되는 것이라면 국세청에서는 더 세심하게 볼 수 밖에 없을 것입니다. 
현 시점에서의 최선의 의견을 드리는 것이며 사전에 세무사와 검토하는 것이 더 중요한 단계라고 생각하시면 됩니다.

동대문 김태훈세무사사무소 / 김태훈 세무사 
02-965-0623

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. 국세청 PCI(자금출처검증) 리스크를 해소하는 데 적절한 조치 ]

국세청의 자금출처검증 리스크를 해소하는 부분에 있어서, 형식이 중요한 것이 아니라 실질이 중요합니다.

형식은 차용이지만, 실제로는 증여인 경우에는 국세청의 차용 관련 사후관리에 의해 리스크가 높습니다.

따라서 실제 진행하시는 방법에 따라 자금조달계획서 및 세금신고를 작성하실 것을 권장드립니다.

[ Q2. 5월 7일 자 단기차용금(3억 원)의 사후 상계 처리 법리 타당성 ]

차용 금액과 지분 취득 대금 상계 시에는 증여가 아니라, 양도에 해당할 가능성이 높습니다.

추가로 특수관계인 간 차용에 있어서 2.17억 원까지는 (법령상 연 이자율 4.6%) 이자가 연 1,000만 원에 미달하므로 증여세가 발생하지 않습니다.

다만 질의하신 상황에서는 차입금이 3억을 초과하므로 무이자로 설정하신다면 이자부분에 대한 증여세가 발생할 뿐 아니라, 원금 및 이자 지급 내역에 따라 차입이 아닌 증여로 인정될 가능성이 높습니다.

26.05.08. 에 남편 분 계좌로 연금해약금을 입금하셨다면, 입금일을 증여일로 하여 8월 말일까지 증여세 신고하시는 편이 안전할 것으로 판단됩니다.

증여세 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이므로, 아직 신고기한 내입니다.

추가로 증여세 신고 후 공동명의로 자금조달계획서를 수정하신다면 공동매수인 전원이 각자 별도의 자금조달계획서를 작성해야합니다. 각 명의자는 자신의 지분을 기준으로 작성하는 것이 원칙이며, 각 조달계획서상의 합계액은 부동산 가액이 되어야합니다.

[ Q3. 증여세 신고하지않는것이 좋을까요? ]

배우자에게는 10년간 합산하여 6억 원까지는 증여세가 비과세됩니다. (상속세 및 증여세법 §53)

향후 주택을 취득하실 때 증여세 신고된 부분은, 자금출처 소명 시 인정되기에 자금조달계획서 수정하실 때 함께 증여세 신고를 진행하신 후 진행하시는 편이 향후 리스크를 줄이는 부분에 있어서 유리할 것으로 판단됩니다.

한경수 · Answer

1. 정정신청서를 제출하지 않는 것을 추천합니다.
향후 10년 내에 부부 간에 추가 증여가 있어서 증여공제 한도 6억원이 부족해지는 일이  없다고 가정하면 
지금 시점에서, 먼저 아내가 남편에게 현금을 증여하고 남편이 아내에게 분양권 지분을 증여하는 쌍방 증여를 인정하더라도 증여공제 범위 내여서 증여세 부담이 없다면
이를 수정할 이유는 없어 보입니다.

최근 국세청에서 가족으로부터 고액 자금을 빌린 것으로 자금조달계획서를 제출한 건에 대해서 다수 자금출처 조사를 진행하고 있는 점을 고려하면
차입금 란 기재를 꺼린 지인의 조언이 일리 있다고 보입니다.

2. 당사자 입장에서는 쌍방 증여가 아니라 빌린 것으로 하고 싶겠지만
증여한 것으로 자금조달 계획서를 제출했을 뿐만 아니라 분양권 증여 계약서를 검인 받은 후이므로
증여로 진행하려 하다가 마음이 변했다는 주장은 설득력이 낮을 것으로 예상됩니다.

3. 일반적인 경우라면 증여공제 범위 내 금액은 증여세 신고를 하지 않는 것이 유리합니다.
다만 지금 상황은 자금출처에 대한 국세청의 세무조사를 피하는 것이 중요하므로 증여세 신고하는 것을 추천합니다.

세무 Q&A

증여세 관련 문의사항입니다.

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