아파트 청약대금 증여 관려

Question

지태호 · Answer

안녕하세요. 답변 드리겠습니다.

직업이 없거나 있더라도 소득이 부족한 사람이 대출도 없이 집을 구매하게 될 경우 매우 높은 확률로 자금출처조사를 피할 수 없을 것으로 보입니다.

자녀분께서 증여세를 낼 여력이 없다면 증여세를 포함하여 증여하는 방법을 고려해보시는게 좋을 것으로 보입니다. 상속하기로 예정된 집이라고 해서 달리 취급될 여지는 없습니다.

조금이라도 도움이 되셨길 바랍니다.

감사합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요, 프라임택스 오양욱세무사입니다.

현재 상황에서는 증여세 문제가 가장 핵심적으로 발생할 수 있습니다.

자녀가 청약에 당첨된 11억 원 아파트의 계약금·중도금·잔금을 아버지가 본인 주택을 매각한 자금으로 전부 부담한다면, 실질적으로 아버지가 자녀의 주택 취득자금을 증여한 것으로 판단될 가능성이 높습니다.

또한 “아버지의 집을 향후 자녀에게 상속하기로 했다”는 구두 약속은 현재 아파트 취득자금에 대한 증여세 문제와는 별개의 사항​입니다. 향후 상속받을 예정이라는 사정만으로 현재 부모가 부담한 아파트 취득자금이 증여가 아니게 되는 것은 아닙니다.

자녀에게 증여세를 납부할 여력이 없다면 단순히 부모가 대신 납부하는 방식으로 해결하기보다는, 현재 보유재산·자녀의 소득 및 자금·부모의 주택 매각대금 등을 종합하여 증여세 부담을 최소화할 수 있는 자금조달 방법을 검토해보는 것이 필요합니다.

감사합니다.

김태훈 · Answer

안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.

결론적으로 말씀 드리면 자녀 명의 아파트의 분양대금 전체(계약금·중도금·잔금)를 아버지가 대납하면 증여세와 가산세를 내야 합니다.
구두 상속 약속은 법적 효력이 없으며, 대납 행위 자체가 '실시간 사전증여'로 간주됩니다.

따라서, 이미 잔금까지 집행되었다면 되돌릴 방법은 사실상 없고, "축소 + 분산 + 연부연납" 조합이 현실적인 최선입니다.

아래 집행을 위해서도 자녀분의 현재 소득과 결혼 여부 등의 구체적인 확인이 필요합니다만, 이 모든 게 전제된 것이라고 보고 의견 드리오니 참고 바랍니다. 
또한, 아래 상황을 이행하기 위해서는 설명이 다소 길고 복잡할 수 있으므로 방향만 제시해 드립니다.
 
1. 축소 - 소유권이전등기 전이라면 자녀, 자녀배우자 공동 등기
2. 증여가 아닌 애초에 차입임을 구성-->이 부분은 매우 리스크가 큰 방법입니다. 실제 자녀 분의 현재 연 소득에 따라서 구성할지 말지를 결정해야 합니다.
3. 기한 내 증여세 신고하여 가산세를 줄일 것
4. 연부연납 검토하여 자녀 분의 증여세 납부 능력을 비교 검토

동대문 김태훈세무사사무소 / 김태훈 세무사
02-965-0623

김주성 · Answer

1. 부모님과 전세계약하시거나
2. 자녀명의로 주담담보대출을 실행하시거나

3. 자금조달 부족분을 부모님과 차용해서 상환하시거나

이런방법이 있고 자녀분이 소득을 높게 해서 세무서에 신고후 , 상환자금 소명원천을 소명할수 있어야합니다

강태훈 · Answer

청약대금 대납도 증여입니다.
자금출처 소명을 받을수도 있습니다.

한경수 · Answer

자녀가 중도금 대출 등으로 해결해야 하는 것이 가장 확실한 방법이고
아버지로부터 지원받는 금액에 대해서는 빌리는 것으로 하여 이자 또는 원리금을 상환하는 것으로 설계해야 증여세 부과 가능성을 줄일 수 있습니다.

최근에 부모님으로부터 고액의 주택취득자금을 빌린 것으로 자금출처확인서를 제출한 분들이 국세청으로부터 자금출처 조사를 많이 받고 있는 상황입니다.

박용운 · Answer

안녕하세요, 세무사 박용운입니다.

솔직하게 먼저 말씀드리겠습니다. 11억원을 아버님이 전부 내고 자녀 명의로 등기하면서 증여세를 완전히 피하는 방법은 없습니다. 다만 «얼마를 증여로 남길지»를 설계하면 세금을 상당히 줄일 수 있고, 남는 세금도 나눠 낼 길이 있습니다.

【아무 조치 없이 진행하면】

11억원을 전액 증여로 보면 5천만원 공제 후 10억5천만원에 세금이 붙어 약 2억6천만원, 기한 내 신고하면 3% 공제로 약 2억5천만원입니다. 11억원 아파트는 어느 지역이든 취득할 때 자금조달계획서를 내야 하고, 거기에 아버님 돈이 어떤 명목으로 들어갔는지 적게 됩니다. 이 자료는 국세청으로 넘어갑니다. 소득이 부족한 자녀가 11억원 집을 사는 건 자금출처 검증에서 가장 먼저 걸리는 유형이라, «신고 안 하고 넘어가기»는 선택지에 없다고 보셔야 합니다. 적발되면 무신고가산세 20%에 납부지연가산세까지 더해집니다.

【세금을 줄이는 구조 세 가지를 겹쳐 쓰십시오】

첫째, 자녀 명의 대출을 최대한 씁니다. 중도금대출·잔금대출을 자녀 이름으로 받으면 그 부분은 자녀의 채무라 증여가 아닙니다. 11억원 전체를 아버님 돈으로 메우는 것이 가장 나쁜 구조입니다.

둘째, 일부는 아버님께 빌리는 것으로 합니다. 부모 자식 간 차용은 원칙적으로 인정받기 어렵지만, 차용증을 쓰고 실제로 갚아 나가면 인정됩니다. 특히 약 2억1,700만원까지는 이자를 받지 않아도 증여세가 붙지 않습니다. 그 이상은 연 4.6% 이자를 주고받아야 하고, 1년마다 다시 판정하므로 원금이 남아 있는 동안 매년 같은 기준이 적용됩니다. 차용은 «갚을 수 있는 금액»까지만 잡아야 합니다. 소득이 없는 자녀가 5억을 빌렸다고 하면 차용증이 있어도 증여로 봅니다.

셋째, 나머지는 증여로 신고합니다. 혼인신고 전후 2년 이내이거나 자녀 출생 2년 이내라면 5천만원 외에 1억원을 추가로 공제받을 수 있습니다. 이 공제가 적용되면 앞의 계산이 약 2억1,800만원으로 내려갑니다.

【증여세 낼 돈이 없을 때】

증여세가 2천만원을 넘으면 담보를 제공하고 5년에 나눠 내는 연부연납을 신청할 수 있습니다. 연 3.1%의 가산금이 붙지만 한 번에 낼 필요는 없습니다. 주의하실 점은, 증여세를 아버님이 대신 내 주시면 그 금액도 다시 증여가 되어 세금이 더 붙는다는 것입니다.

【상속과 같이 보셔야 합니다】

지금 증여한 재산은 10년 안에 상속이 일어나면 상속재산에 다시 합산됩니다. 낸 증여세는 공제되지만, 사전증여가 클수록 나중에 쓸 수 있는 상속공제 한도가 줄어드는 구조라 «어차피 상속할 거니까 미리 주자»가 항상 유리한 것은 아닙니다. 그리고 구두 상속 약속은 법적 효력이 없습니다. 다른 자녀가 있다면 유언장이 있어도 유류분 문제가 남습니다.

아버님 집을 파실 때의 양도세도 별도로 봐야 합니다. 2년 이상 보유·거주하셨고 12억원 이하라면 비과세일 가능성이 높지만 확인이 필요합니다.

대출 가능액, 혼인·출산 여부, 다른 상속인 유무에 따라 최적 배분이 달라집니다. 이 세 가지를 알려주시면 증여·차용·대출의 금액을 구체적으로 잡아 드리겠습니다. 채팅상담으로 문의해 주세요.

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